서울서부지방법원 2025타경52434. 은평구 응암동 녹번하이츠 제5층 제502호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 손방자와 허재홍이 각각 2분의 1씩 공유하고 있고, 이번 강제경매개시결정은 허재홍 지분에 대해 이루어졌습니다. 매각물건명세서도 본건이 지분 매각임을 명시하고 있어, 일반적인 한 세대 전체를 취득하는 경매와 구조가 다릅니다.
권리상 더 중요한 부분은 따로 있습니다. 매각물건명세서에는 토지 응암동 32-3의 을구 1번, 1982.02.25. 제9950호 지상권설정등기를 매수인이 인수하는 권리로 기재하고 있습니다. 또한 송철현은 2018.06.29. 전입으로, 데이터상 말소기준권리인 2020.11.13. 김형성 근저당보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 실제 대항요건과 매수인 승계금액은 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52434 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 32-3 5층 502호 · 도로명 서울특별시 은평구 통일로 575 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 녹번하이츠 · 전용 39.52㎡ |
| 소유관계 | 손방자 2분의 1 · 허재홍 2분의 1 |
| 매각형태 | 지분 매각 · 허재홍 지분에 강제경매개시결정 |
| 감정가 / 최저가 | 167,300,000원 / 167,300,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박석준 / 8,146,350원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수·지분’이 핵심
등기부에서는 2020.11.13. 설정된 김형성의 근저당권이 말소기준권리로 계산되어 있고, 채권최고액은 156,000,000원입니다. 그 뒤의 이순천 가압류 30,000,000원, 과천시 압류, 박석준의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 이 근저당은 등기 목적 자체가 손방자 지분 전부로 기재되어 있는 반면 이번 경매개시결정은 허재홍 지분에 관한 것이므로, 입찰 전 매각대상 지분과 말소기준권리의 적용관계를 원문서에서 반드시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 전입은 빠르지만 보증금이 보이지 않는다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송철현 | 502호 · 주거 | 2018.06.29 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계액 미상 |
송철현의 전입일은 2018.06.29.로 말소기준권리 2020.11.13.보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없고, 대항력 성립 가능성과 인수될 보증금의 규모가 모두 미상인 상태로 보아야 합니다. 매각물건명세서 비고에는 홍칠성과 송철현이 부부라고 기재되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 56.7%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
녹번하이츠는 12세대, 2017.08.14. 사용승인된 다세대주택으로, 비교 전용면적은 39.52㎡입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 295,000,000원, 최신 거래도 295,000,000원입니다. 전체 거래 평균은 290,000,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 거래 흐름은 과거보다 5.4% 높은 것으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 39.1㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2025.06 | 39.1㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2021.09 | 39.1㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 295,000,000원 |
표면적으로 최저매각가 167,300,000원은 최근 12개월 평균 295,000,000원의 56.7%입니다. 하지만 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 본건은 지분 매각이고, 비교 실거래는 동일 단지·유사 면적의 일반 거래이므로 동일한 권리 범위를 전제로 한 단순 비교가 아닙니다. 더욱이 임차보증금 인수 가능액이 미상이고 토지 지상권도 승계되므로, 현재의 최저가를 곧바로 ‘실질 취득가격’으로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,142,200원 |
| 2. 근저당 · 김형성 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이순천 | 30,000,000원 | 8,157,800원 |
| 4. 강제경매 · 박석준 | 8,146,350원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 194,146,350원, 채권자 예상 배당 합계는 164,157,800원, 미배당은 29,988,550원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 별도 기재된 토지 지상권 인수와 보증금이 확인되지 않은 임차인의 승계 가능성은 별도의 권리위험으로 남아 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 167,300,000원 | 164,157,800원 | 29,988,550원 |
| 1회 유찰 시 | 133,840,000원 | 131,166,240원 | 62,980,110원 |
| 2회 유찰 시 | 107,072,000원 | 104,772,992원 | 89,373,358원 |
유찰되면 매각가격은 낮아지지만, 지분만 취득한다는 구조와 인수 지상권, 임차보증금 미상이라는 핵심 위험은 없어지지 않습니다. 따라서 회차가 내려갔다는 사실만으로 가격 메리트가 커졌다고 단정하기 어렵습니다. 특히 임차인의 실제 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가와 실질취득액을 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 5층 공동주택 내 제5층 제502호이며, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 녹번역 남동측 인근으로 주거시설과 근린생활시설이 혼재하고, 은평초·백련근린공원 및 녹번역 주변 음식점·카페·병원 등이 위치합니다.
- 교통. 인근 통일로변에 버스정류장이 있고 북서측 인근에 지하철 3호선 녹번역이 위치합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·소방·승강기·주차장 시설이 되어 있습니다.
- 공부 차이. 건축대장도면상 방 2개이나 현황은 방 3개이며, 제시외 건물이 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 도시철도에 저촉되고 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 확인됩니다. 공시지가는 2,852,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 지분 확인. 본건은 허재홍 지분에 대한 강제경매이고 매각물건명세서도 지분 매각이라고 명시합니다. 전체 소유권 취득으로 오인하면 안 됩니다.
- 토지 지상권 원문 확인. 1982.02.25. 제9950호 지상권설정등기는 인수권리로 명시되어 있으므로 토지 등기 원문에서 권리 내용과 범위를 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 송철현은 2018.06.29. 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 대항요건과 미배당 보증금을 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 공유관계 확인. 손방자와 허재홍이 각 2분의 1 공유자입니다. 지분 취득 후 사용·처분 구조를 전체 소유권 취득과 동일하게 보아서는 안 됩니다.
- 현황 차이 확인. 건축대장도면상 방 2개, 현황 방 3개이며 제시외 건물이 있다는 비고가 있으므로 현황과 공부를 대조해야 합니다.
- 시세 비교 방식. 최근 12개월 평균 295,000,000원과 최저가 167,300,000원의 56.7% 비율은 참고치일 뿐입니다. 지분 매각과 인수위험을 반영한 실질취득액으로 다시 비교해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 먼저 볼 것이 많다
이 사건은 숫자만 보면 감정가와 최저가가 167,300,000원이고, 최근 12개월 실거래 295,000,000원의 56.7% 수준이라 눈에 띕니다. 하지만 경매대상은 허재홍의 2분의 1 지분이고, 토지에는 매수인 인수 지상권이 명시돼 있으며, 송철현의 전입은 말소기준보다 빠른 반면 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 때문에 현재 데이터만으로 매수인의 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 ‘167,300,000원이 295,000,000원보다 낮다’가 아니라, 어떤 지분을 취득하는지, 지상권이 어떤 내용으로 존속하는지, 임차보증금 중 얼마를 실제로 승계하게 되는지입니다. 이 세 가지가 확인되기 전에는 최저가 자체를 투자 메리트로 평가하기 어렵습니다.
