서울서부지방법원 2025타경52441. 홍은동 해피리움 4층 404호, 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 소유자는 이민하이고 2022.03.04. 거래가 305,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 2022.06.22. 설정된 조성탁의 근저당권 195,000,000원이 말소기준권리라는 점과, 그보다 먼저 2022.03.02. 전입한 안진솔 임차인이 있다는 점입니다.
안진솔의 임대차계약일과 확정일자는 2022.01.10., 점유개시는 2022.02.28., 주민등록일자는 2022.03.02.입니다. 따라서 말소기준권리인 2022.06.22. 근저당보다 선순위로, 원칙만 놓고 보면 매수인에게 미배당 보증금이 넘어갈 수 있는 구조입니다. 그러나 이번 사건에는 결정적인 매각조건이 붙었습니다. 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 미배당 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52441 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 412-7 해피리움 4층404호 · 도로명 서울특별시 서대문구 증가로8길 42-17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 5층 건물 중 4층 404호 |
| 소유자 | 이민하 · 2022.03.04. 거래가 305,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 331,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 사용승인 | 2015.04.30. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2022.06.22. 을구 7번 조성탁 근저당권입니다. 이후 칠곡군 압류, 김이천 가압류, 서대문구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 안진솔의 임차권등기는 2024.03.11.이지만, 실제 대항력 판단의 기준이 되는 점유·전입은 근저당보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안진솔 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.02. | 2022.01.10. | 305,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 0원 |
안진솔은 전입이 말소기준권리보다 앞서 원칙상 대항력 있는 임차인입니다. 다만 매각물건명세서의 대항력 포기·미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건은 안진솔 및 명세서상 임차권승계인 주택도시보증공사에 적용되므로 이 사건에서의 실질 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 권리는 정리돼도 3.31억은 높다
해피리움의 확인된 실거래는 전용면적이 서로 달라 이 404호와 정확히 같은 면적의 직접 비교표본은 아닙니다. 제공된 거래는 2021.12.~2023.02. 사이 5건이고, 최근 거래는 2023.02. 255,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표는 252,750,000원, 전체 평균은 252,200,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 40.83㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2022.09 | 33.48㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2022.04 | 32.6㎡ | 4 | 256,000,000원 |
| 2022.03 | 35.92㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2021.12 | 37.99㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 252,750,000원 |
최저매각가 331,000,000원은 최근 12개월 평균 252,750,000원의 131.0%입니다. 최신 거래 255,000,000원보다도 76,000,000원 높고, 제공된 거래 중 최고가 305,000,000원보다 26,000,000원 높습니다. 최근 거래군 대비 과거 거래군의 추세 지표는 +1.1%이므로 하락 추세로 볼 자료는 아니지만, 그 점을 감안해도 신건 최저가는 최근 시세 지표를 크게 웃돕니다.
③ 예상배당표 (매각가 331,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,434,000원 |
| 1. 임차인 안진솔 보증금 | 305,000,000원 | 305,000,000원 |
| 2. 근저당 · 조성탁 | 195,000,000원 | 20,566,000원 |
| 3. 가압류 · 김이천 | 15,791,780원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 안진솔 보증금 305,000,000원이 전액 배당되고, 조성탁 근저당에는 20,566,000원이 배당됩니다. 김이천 가압류와 주택도시보증공사 신청채권에는 배당이 없는 구조입니다. 주택도시보증공사는 명세서상 임차권승계인이므로 이를 또 하나의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명지대학교 인문캠퍼스 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·연립주택 등이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 6호선 증산역과 경의중앙선 가좌역은 원거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 404호이며 사용승인일은 2015.04.30.입니다. 위생·급배수·도시가스·주차장 시설이 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 정방형 토지이며 공시지가 지표는 3,761,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 해피리움은 15세대이고 확인된 실거래는 5건입니다. 거래 면적이 32.6㎡~40.83㎡로 서로 달라 404호의 정확한 동일면적 비교에는 한계가 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 안진솔 및 임차권승계인의 대항력 포기·보증금 잔액청구 포기·임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 직전 매각물건명세서 원문에서 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 계산 금지. 실제 임차인은 안진솔 1명이며 주택도시보증공사는 임차권승계인입니다. 같은 보증금 관계를 별도 임차인 2명으로 합산하면 안 됩니다.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 331,000,000원은 최근 12개월 평균 252,750,000원의 131.0%입니다. 권리 정리와 가격 경쟁력을 별도로 판단해야 합니다.
- 유찰 시 재평가. 1회 유찰 시 매각가 264,800,000원, 2회 유찰 시 211,840,000원입니다. 확약 조건이 그대로 유지된다면 매수인 실질 인수는 0원이므로 각 회차의 실질취득액은 해당 매각가 자체가 됩니다.
- 실거래 비교 한계. 거래 표본의 전용면적이 서로 다르고 최신 확인 거래도 2023.02.이므로 개별 호수의 면적·층·상태 차이를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 등기상 칠곡군·서대문구 압류가 존재하므로 실제 배당과 별개로 입찰 전 당해세 및 미납 관리비를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 해소, 가격은 별도 문제”
이 사건은 처음 보면 보증금 305,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 부담스러워 보입니다. 그러나 매각조건을 끝까지 읽으면 결론이 달라집니다. 안진솔과 임차권승계인 주택도시보증공사가 대항력과 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 매수인 실질 인수는 0원입니다.
다만 권리 문제가 사라진다고 가격까지 좋아지는 것은 아닙니다. 신건 최저가 331,000,000원은 최근 12개월 평균 252,750,000원의 131.0%, 최신 거래 255,000,000원보다도 높습니다. 현재 회차의 실질취득액 역시 331,000,000원이므로 최근 시세 지표보다 높은 가격입니다. 이 사건의 핵심은 선순위 임차인을 두려워할 사건이 아니라, 확약을 정확히 확인한 뒤 가격을 엄격하게 볼 사건이라는 점입니다.
