서울서부지방법원 2025타경52455. 은평구 갈현동 삼우렉스빌 2층 203호입니다. 공부상 용도는 근린생활시설(사무소)이지만 감정평가 현황은 다세대주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인입니다. 조빛나는 2023.02.28 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2024.04.09 은평구 압류보다 앞섭니다. 따라서 배당에서 보증금 150,000,000원을 다 받지 못하면 그 부족액은 매수인이 인수합니다.
신건에서는 이 위험이 숫자상 드러나지 않습니다. 매각가 180,000,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 3,320,000원을 먼저 빼고도 조빛나에게 보증금 150,000,000원이 전액 배당되어 인수액 0원입니다. 하지만 가격이 한 차례만 내려가도 구조가 바뀝니다. 1회 유찰 시 매각가 144,000,000원에 보증금 잔액 8,816,000원을 인수해 실질취득은 152,816,000원, 2회 유찰 시 매각가 115,200,000원에 37,212,800원을 인수해 152,412,800원입니다. 유찰 횟수만 보고 싸졌다고 판단하면 안 되는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52455 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 464-21 삼우렉스빌 2층 203호 · 도로명 서울특별시 은평구 연서로17길 6 |
| 용도 / 현황 | 공부상 근린생활시설(사무소) · 현황 다세대주택 · 지상 8층 중 2층 |
| 대상면적 | 45.63㎡ |
| 소유자 | 문남숙 (2012.06.08 공유자전원지분전부 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조빛나 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 승부처
말소기준권리는 2024.04.09 갑구 5번 은평구 압류입니다. 이후 2025.02.13 국가 압류, 2025.05.09 한국공인중개사협회 가압류 273,652,986원, 2026.01.06 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 조빛나는 말소기준보다 앞선 2023.02.28 전입·점유를 갖춘 임차인이므로, 2025.02.11 설정된 임차권등기 자체의 등기순위만 보고 후순위라고 판단해서는 안 됩니다.
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조빛나의 보증금 150,000,000원을 다른 신고와 중복 합산할 사정도 표시되어 있지 않습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조빛나 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.02.28 / 2023.02.28 | 150,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
조빛나는 2025.02.11 배당요구를 한 것으로 표시되어 있으며, 임차권등기 역시 같은 날 접수되었습니다. 현재 경매의 채권자 이름도 조빛나로 동일하게 표시되므로 입찰 전 임대차계약서·보증금 지급관계·배당요구 및 경매신청 서류를 서로 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교에는 한계
삼우렉스빌(464-21)의 실거래 자료는 2건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 225,000,000원으로, 현재 최저가 180,000,000원은 단순 비율로 80.0%입니다. 또한 최근 거래는 이전 거래 207,000,000원보다 높아 최근 대비 과거 추세는 +8.7%로 하락 추세가 아닙니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 37.35㎡ | 6 | 225,000,000원 |
| 2022.07 | 37.35㎡ | 6 | 207,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 216,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 1. 임차인 조빛나 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 가압류 · 한국공인중개사협회 | 273,652,986원 | 26,680,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 조빛나 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 150,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치입니다.
| 회차 | 매각가 | 보증금 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 180,000,000원 | 0원 | 180,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 144,000,000원 | 8,816,000원 | 152,816,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 115,200,000원 | 37,212,800원 | 152,412,800원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대조초등학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·소규모 아파트단지·주상용 건물이 혼재하며 상가와 학교 등 생활편익시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 구산역이 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 8층 건물의 2층 203호이며 사용승인일은 2011.11.30입니다. 기본 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 용도 차이. 공부상 근린생활시설(사무소)이지만 현황은 다세대주택으로 이용 중입니다. 공부와 현황의 용도 차이는 환금성과 금융·이용 판단에서 별도 확인이 필요한 요소입니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역, 평지의 사다리형 토지이며 남서측 약 8m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 5,904,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 토지이용계획에 포함되어 있습니다.
- 환금성. 삼우렉스빌은 12세대 규모이고 확인된 실거래는 2건입니다. 거래표본이 적고 대상면적과 실거래 면적이 달라 가격 환금성 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 유찰 시 최저가만 보지 말고 매수인이 인수할 임차보증금 잔액을 반드시 더하세요. 1회 유찰 시 152,816,000원, 2회 유찰 시 152,412,800원입니다.
- 임차권 원본 대조. 조빛나의 전입·점유·확정일자가 모두 2023.02.28로 말소기준 2024.04.09보다 앞섭니다. 임대차계약서와 보증금 지급자료를 직접 확인해야 합니다.
- 채권자 동일인 확인. 임차권자와 현재 경매신청 채권자가 모두 조빛나로 표시됩니다. 임차보증금 채권과 경매신청채권의 관계를 배당요구·경매신청 원본에서 확인하세요.
- 용도 차이 확인. 공부상 근린생활시설(사무소), 현황 다세대주택입니다. 사용상 적법성·용도변경 여부와 금융취급 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 실거래 직접 비교 금지. 최근 실거래 225,000,000원은 37.35㎡ 거래이고 대상면적은 45.63㎡입니다. 80.0%라는 단순 비율만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 세금·관리비 확인. 배당 추정에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다. 미납 관리비와 조세채권 현황도 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 통하지 않는 사건
이 사건은 신건 180,000,000원만 보면 보증금 150,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수 0원입니다. 하지만 핵심은 조빛나가 말소기준권리보다 앞서 대항력을 취득한 임차인이라는 점입니다. 1회 유찰 시 최저가는 144,000,000원으로 크게 낮아져도 보증금 잔액 8,816,000원을 더하면 실질취득은 152,816,000원이고, 2회 유찰 시에도 115,200,000원에 37,212,800원을 인수해 실질취득은 152,412,800원입니다.
시세 자료상 최근 12개월 거래 225,000,000원보다 현재 최저가는 낮지만, 실거래 면적 37.35㎡와 대상면적 45.63㎡가 일치하지 않고 표본도 1건뿐입니다. 더구나 공부상 근린생활시설과 현황 주택의 차이가 있어 단순히 “시세보다 20% 저렴하다”고 평가할 근거는 부족합니다. 이 물건의 핵심은 현재 회차에서는 인수 0원인지, 유찰 후에는 얼마가 인수로 전환되는지를 회차별로 정확히 계산하는 데 있습니다.
