서울서부지방법원 2026타경50130. 서울 은평구 구산동 현대아트빌 2층 202호, 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)입니다. 등기부상 현재 소유자는 박민재이고, 2020.12.10 매매를 원인으로 2021.01.08 소유권이전등기가 됐으며 거래가액은 273,000,000원입니다. 이 사건에서 핵심은 통상의 근저당 말소구조가 아니라 선순위 주택임차권과 신청채권자의 확약입니다.
유재하는 2021.01.08 전입·점유를 시작했고, 보증금은 283,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.10.02 접수됐으며, 2026.02.04 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 보증금 전액이 매수인 인수 대상이 되는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 신청채권자가 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기의 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다고 명시되어 있습니다. 이 임차인에 대해서는 그 확약을 반영해 실질 인수를 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50130 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 177-79 현대아트빌 2층 202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 갈현로11가길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) · 전용 48.01㎡ · 지하 1층/지상 6층 건물 내 2층 202호 |
| 사용승인 | 2019.09.02 |
| 소유자 | 박민재 (2020.12.10 매매 · 거래가액 273,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 350,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 323,437,436원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
등기 흐름상 2019.09.11 주식회사아이케이에스디 명의로 소유권보존 후 같은 날 국제자산신탁주식회사로 신탁됐고, 2020.12.10 신탁재산의 귀속으로 신탁등기가 말소됐습니다. 이후 박민재에게 소유권이 이전됐습니다. 유재하의 주택임차권은 강제경매개시결정보다 앞서며, 전입신고도 2021.01.08로 확인돼 대항력이 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유재하 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 283,000,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 | 확약 적용 |
② 시세 비교 — 실질취득 3.5억도 최근 거래보다 높다
현대아트빌(177-79)은 총 12세대이며, 확인된 최근 거래는 2026.09의 315,000,000원입니다. 해당 거래는 전용 44.4㎡, 2층이고 이 물건의 전용면적은 48.01㎡입니다. 최근 12개월 확인 거래는 1건으로, 최근 12개월 평균도 315,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 44.4㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 315,000,000원 |
신건 최저가 350,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.1%입니다. 확약을 적용하면 매수인의 실질취득액도 현재 회차에서는 350,000,000원이므로, 권리 부담을 제거한 뒤에도 최근 확인 시세보다 높은 가격입니다. 따라서 ‘선순위 임차권이 해결됐으니 싸다’고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,700,000원 |
| 임차인 유재하 보증금 | 283,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 323,437,436원 | 323,437,436원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,862,564원 |
유재하 보증금은 배당표 구조상 대항력 있는 선순위 임차보증금으로 매수인 인수 대상이지만, 제출된 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 집행비용은 5,700,000원 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 확약 확인이 전제
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 350,000,000원 | 323,437,436원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 280,000,000원 | 275,280,000원 | 48,157,436원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 103,373,436원 | 0원 |
원래의 대항력 인수 구조만 보면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미회수 보증금이 매수인에게 남을 수 있지만, 이 사건은 해당 임차인에 대한 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 존재합니다. 따라서 확약이 그대로 적용되는 한 유찰 후에도 이 임차인으로 인한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 반대로 입찰 전에는 반드시 그 확약서 원문과 적용 범위를 다시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산초등학교 남측 인근이며 다세대주택·도시형생활주택·연립주택·다가구·단독주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 6호선 구산역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 6층이며 사용승인일은 2019.09.02입니다. 위생·급배수·급탕·도시가스 개별난방·필로티 주차장 설비가 있습니다.
- 도로·지형. 남측 하향 급경사지를 평탄화한 토지이며 서측으로 폭 약 7m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당하며 토지거래허가구역 지정 내용도 있습니다.
- 공시지가. 2,806,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 지표. 총 12세대 규모이고 확인된 최근 12개월 거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 9.9회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리 결론은 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 범위 확인. 유재하의 임차권등기 보증금은 283,000,000원입니다. 확약이 이 임차인 전체 보증금에 적용되는지 문구를 원본과 대조해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 350,000,000원은 최근 거래 315,000,000원의 111.1%입니다. 신건 자체를 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
- 표본 한계 점검. 최근 12개월 거래는 1건이며 거래 전용면적은 44.4㎡, 대상은 48.01㎡입니다. 개별 상태와 면적 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조 등이 실제와 다소 상이할 수 있다고 기재돼 있으므로 내부 상태 확인이 필요합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 요소를 매각기일 전에 최신 서류로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 보증금 283,000,000원입니다. 대항력 있는 임차권만 놓고 보면 상당한 인수 부담이지만, 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해 유재하에 대한 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다. 권리 위험의 핵심은 확약으로 정리됩니다.
그러나 가격은 반대입니다. 신건 최저가 350,000,000원은 2026.09 최근 거래 315,000,000원보다 높고 최근 12개월 평균 대비 111.1%입니다. 게다가 이 건물의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 9.9회입니다. 따라서 이 물건은 확약을 확인해 권리 부담을 제거하는 것과 현재 가격이 최근 시세보다 높은 사실을 분리해서 판단해야 합니다.
