서울서부지방법원 2026타경50382. 은평구 응암동 한주파크빌 2층 201호, 전용 40.01㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정문숙이며 2022.06.16 매매, 2022.06.30 소유권 이전 당시 거래가액은 407,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 “대항력 임차인 인수형”처럼 보이지만 확약서가 실질 인수를 없앤다는 점입니다.
박동수는 2022.06.16 주민등록·점유를 시작했고 2022.06.17 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 407,000,000원이며, 2024.04.29 임차권등기까지 마쳤습니다. 등기상 경매개시결정보다 앞선 권리라 원칙적 인수 위험을 따져야 하지만, 매각물건명세서에는 신청채권자가 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50382 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 99-70 한주파크빌 2층 201호 · 은평로10길 15 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 40.01㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호 |
| 사용승인 | 2022.02.23 |
| 소유자 | 정문숙 · 2022.06.16 매매 · 거래가액 407,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 412,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 407,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박동수 | 2022.06.16 | 2022.06.17 | 407,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박동수는 전유부분 전부에 관한 임차권자로, 전입·점유 2022.06.16, 확정일자 2022.06.17, 임차보증금 407,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 등기부상 2024.04.29 임차권등기가 존재하고, 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다.
② 시세 비교 — 확약으로 권리는 풀려도 가격은 비싸다
한주파크빌은 총 8세대, 2022.02.23 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 40.01㎡로 면적이 일치하는 실거래는 확인된 표본이 3건입니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 372,000,000원, 최신 거래는 2025.02의 389,000,000원이며, 최근 흐름은 이전 대비 -8.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 40.01㎡ | 3 | 389,000,000원 |
| 2024.10 | 40.01㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2022.06 | 40.01㎡ | 3 | 407,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.01㎡ | 2건 | 372,000,000원 |
현재 최저매각가 412,000,000원은 최근 12개월 평균 372,000,000원의 110.8%입니다. 최신 거래 389,000,000원보다도 높은 가격입니다. 더구나 최근 거래 흐름이 -8.6%로 내려온 상태이므로, 전체 3건 평균 383,666,666원만 보고 가격을 긍정적으로 평가해서는 안 됩니다. 확약을 반영한 실질취득도 현재 회차에서는 412,000,000원이어서 최근 시세보다 높은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 412,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,520,000원 |
| 1. 임차인 박동수 보증금 | 407,000,000원 | 405,480,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 407,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 룰상 박동수 보증금의 미배당액은 1,520,000원입니다. 다만 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 확인이 전제
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 412,000,000원 | 1,520,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 329,600,000원 | 82,814,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 263,680,000원 | 147,811,520원 | 0원 |
위 “룰상 인수”는 대항력 있는 보증금의 배당 부족액을 기계적으로 계산한 값입니다. 이 사건에서는 확약이 적용되므로 그 금액을 그대로 매수인 실질부담으로 보지 않습니다. 다만 확약서의 원문·적용 범위·임차권등기 말소 조건을 입찰 전 반드시 대조해야 합니다. 확약이 유효하게 적용되는 범위에서는 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영락중학교 북서측 인근이며 단독·다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 2022.02.23 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며 승강기·도시가스·급배수·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 6미터, 북서측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 정방형 평지이며 토지면적 216.2㎡, 공시지가 3,864,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 동일면적 실거래 표본은 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 최근 흐름은 -8.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매수인에게 적용되는 조건을 매각물건명세서 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 박동수 명의 주택임차권등기의 말소 절차와 확약 이행 조건을 확인하세요.
- 최근 시세 기준. 최저가 412,000,000원은 최근 12개월 평균 372,000,000원의 110.8%입니다. 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 흐름. 최근 거래 흐름이 -8.6%이므로 과거 407,000,000원 거래나 전체 평균 383,666,666원만으로 가격을 낙관하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 2022.06.20 민간임대주택 등록, 2022.06.30 관련 등기가 확인되므로 매각 후 처리관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 문제는 확약으로 풀리지만, 가격 문제는 남는다”
이 사건은 보증금 407,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 겉으로는 인수형 경매처럼 보입니다. 배당표만 보면 신건에서도 1,520,000원이 미배당되고, 유찰될수록 룰상 인수액은 커집니다. 그러나 신청채권자의 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어 실제 매수인 부담은 0원으로 보는 구조입니다.
반대로 가격은 분명합니다. 현재 최저가 412,000,000원은 최근 12개월 평균 372,000,000원의 110.8%이고, 최신 거래 389,000,000원보다도 높습니다. 최근 흐름도 -8.6%입니다. 따라서 현 회차의 핵심은 “대항력 때문에 얼마나 인수하느냐”가 아니라 확약의 유효성을 원문으로 확인한 뒤, 최근 시세보다 높은 신건 가격을 어떻게 볼 것인가입니다.
