서울서부지방법원 2026타경50538. 서울 은평구 신사동 파크빌 6층 602호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 윤진석이고, 2022.06.07 거래가액 218,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2022.07.26 윤인중의 가압류 20,000,000원이며, 이후 예스자산대부의 가압류와 국민건강보험공단·은평구의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서보다 임차인 서도영의 선순위 대항력입니다. 서도영은 2022.05.13 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.04.18이며 보증금은 218,000,000원입니다. 말소기준권리인 2022.07.26 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 이루어져 배당표상 매각가 211,000,000원에서는 보증금 중 207,246,000원이 배당되고 10,754,000원이 남습니다. 원칙대로라면 이 부족분이 매수인 인수로 이어질 수 있지만, 이 사건에는 이를 뒤집는 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50538 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 287-11 파크빌 6층 602호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 갈현로3길 43 |
| 물건종류 | 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) |
| 전용면적 | 26.48㎡ |
| 소유자 | 윤진석 · 2022.06.07 거래가액 218,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 218,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약으로 실질 인수 해소
서도영은 전입 2022.05.13, 확정일자 2022.04.18로 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 2024.05.30에는 보증금 218,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각가 211,000,000원 가정 배당표에서는 집행비용 3,754,000원을 먼저 제외한 뒤 서도영에게 207,246,000원이 배당되어 10,754,000원이 미배당으로 남습니다.
별도로 이문규가 602호에 2025.05.19 전입한 것으로 조사됐습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 전입일이 2022.07.26 말소기준권리보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다. 서도영에 관한 확약은 서도영의 잔존 보증금에 적용되는 것이며, 다른 점유관계까지 포괄하는 것으로 확대해석해서는 안 됩니다.
② 임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서도영 | 전유부분 전부 | 2022.05.13 | 2022.04.18 | 218,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 · 확약서 |
| 이문규 | 602호 | 2025.05.19 | 2022.04.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 자료상 인수 없음 |
실제 확인 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높고, 추세도 하락
파크빌(B동) 동일·유사 면적의 실거래는 총 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 212,200,000원이지만, 가격 메리트 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 208,333,333원, 최신 거래는 2026.07의 215,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -4.4%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 26.48㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 27.62㎡ | 3 | 217,000,000원 |
| 2025.10 | 27.62㎡ | 6 | 193,000,000원 |
| 2022.06 | 26.48㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.06 | 26.48㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 208,333,333원 |
신건 최저가 211,000,000원은 전체 평균 212,200,000원과 비교하면 99.4%지만, 더 중요한 최근 12개월 평균과 비교하면 101.3%입니다. 즉 전체 평균만 보면 낮아 보일 수 있어도 최근 시세 기준으로는 이미 평균 이상입니다. 최신 거래 215,000,000원보다는 낮지만 최근 가격 추세가 -4.4%이므로, 이를 근거로 신건을 “싸다”고 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 1. 임차인 서도영 보증금 | 218,000,000원 | 207,246,000원 |
| 2. 가압류 · 윤인중 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 예스자산대부 주식회사 | 12,410,318원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 218,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식만 놓고 보면 서도영 보증금 부족분 10,754,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 신청채권자가 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했으므로 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 계산상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 211,000,000원 | 10,754,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 168,800,000원 | 52,363,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 135,040,000원 | 85,650,560원 | 실질 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 구조에서는 통상 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득액이 보증금 수준에 묶입니다. 그러나 이 사건은 서도영 관련 잔존 보증금 청구를 포기한다는 확약이 있어 그 일반 원칙이 그대로 적용되지 않습니다. 따라서 이 사건에서 유찰은 실질 인수액 증가가 아니라 실제 취득가격 하락으로 이어지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산중학교 남동측 인근의 주택지대로 빌라·단독주택·아파트가 혼재합니다. 상신초, 덕산중, 서울시립서북병원, 봉산도시자연공원과 갈현로 주변 생활편의시설이 인근에 있습니다.
- 교통. 인근에 마을버스 정류장과 갈현로변 버스정류장이 있고 남동측 근거리에 지하철 6호선 응암역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 다세대주택 내 6층 602호이며 위생·급배수·난방·소방·승강기· 주차장 시설이 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 동측·북측으로 세로(가)에 접합니다. 토지면적은 325.0㎡, 공시지가는 3,291,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시되어 있습니다.
- 규모·환금성. 파크빌(B동)은 19세대이고 2017.08.10 준공입니다. 최근 동일·유사 면적 거래는 확인되지만 최근 가격 추세가 -4.4%여서 가격 보수성이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서도영 보증금 부족분에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 대상·조건을 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 이문규 점유관계 확인. 전입일상 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 보증금·임대차관계는 명도 절차를 위해 확인할 필요가 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 212,200,000원보다 최근 12개월 평균 208,333,333원을 우선해 판단해야 합니다. 현재 최저가는 최근 평균의 101.3%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간은 이전 거래 대비 -4.4%입니다. 최신 거래 215,000,000원 한 건만으로 가격상 여유가 있다고 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 압류·세금 확인. 국민건강보험공단 및 은평구 압류가 있으므로 실제 배당과 당해세 여부는 매각 전 원문과 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소”와 “가격 메리트”는 별개다
이 물건은 처음 보면 보증금 218,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 사건입니다. 신건 매각가 기준으로도 배당표상 10,754,000원이 남기 때문입니다. 그러나 신청채권자의 확약으로 서도영에 관한 잔존 보증금 청구와 임차권등기 문제가 실질적으로 정리되어 매수인 인수는 0원으로 판단됩니다.
그렇다고 현재 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 211,000,000원은 최근 12개월 평균 208,333,333원의 101.3%이고 최근 추세는 -4.4%입니다. 전체 평균 212,200,000원보다 조금 낮다는 사실만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 낮아졌지만, 신건 가격은 최근 시세 이상. 이 사건의 판단 포인트는 확약서의 효력 확인과 최근 시세 대비 실제 응찰가격입니다.
