서울서부지방법원 2026타경50639. 등기상 서울특별시 은평구 갈현동 548 (유)갈현상가 4층404호이며, 실거래 단지명은 유호루하스입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트(도시형생활주택/원룸형), 실거래 비교 대상 전용면적은 16.768㎡입니다. 현 소유자는 주식회사돈피엠이고, 2018.04.04 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 말소기준은 2024.09.24 은평구 압류입니다. 그 뒤의 한국토지주택공사 임차권등기, 국세 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 제공 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 핵심은 140,000,000원 임차보증금이 보이더라도 이를 실제 임차인 보증금과 이중 합산하면 안 된다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50639 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 548 (유)갈현상가 4층404호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택/원룸형 · 전용 16.768㎡ · 9층 건물 내 4층 404호 |
| 소유자 | 주식회사돈피엠 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 143,885,479원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.09.24 은평구 압류
현재 권리판단의 기준점은 2024.09.24 은평구 압류입니다. 2019.11.13 유호산업개발 주식회사 가압류 300,000,000원은 2020.06.01 말소됐고, 2021.01.06 국 압류도 2022.11.11 말소됐습니다. 말소기준 이후의 국 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 합산 금지
| 구분 | 점유·권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 · 황경환 | 404호 · 주거 · 전입 2025.08.07 | 미상 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 | 미상 | 승계 없음 |
| 보증기관 대위·승계 · 한국토지주택공사 | 전유부분 전부 · 임차권등기 2025.02.10 · 황경환 보증금 중복신고 | 140,000,000원 별도 합산 금지 | 미상 전입일 미상 | 미상 · 배당요구 2025.02.10 | 별도 합산 없음 |
* 임차권등기상 보증금은 140,000,000원입니다. 다만 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 실제 임차인 보증금에 별도로 더하지 않습니다. 확약은 신청채권자에게만 적용되며, 확약 밖 점유관계는 별도로 보아야 합니다. 황경환의 보증금은 미상이나 전입일은 말소기준 이후로 제공 자료상 대항력은 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건 가격
유호루하스는 129세대, 2018.01.25 준공입니다. 동일·유사 면적 실거래 전체 12건 평균은 112,000,000원이지만, 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 108,571,428원과 최신 거래 120,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 기간 추세 -7.0%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 16.77㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.08 | 16.77㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2025.07 | 17.10㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 2025.07 | 17.10㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 2025.07 | 17.10㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 2025.05 | 16.77㎡ | 5 | 108,000,000원 |
| 2025.04 | 17.10㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 108,571,428원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 118,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.7%입니다. 최신 거래 120,000,000원보다는 낮지만, 최근 12개월 평균보다 높은 데다 거래 추세가 -7.0%이므로 신건을 최근 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 전체 실거래 평균 112,000,000원 대비 최저가도 105.4%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,452,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 143,885,479원 | 115,548,000원 |
| 미배당 | - | 28,337,479원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 3건이 있으며 당해세에 해당하면 0순위에서 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 위 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당·가격 변화
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 118,000,000원 | 115,548,000원 | 28,337,479원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 94,400,000원 | 92,300,800원 | 51,584,679원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 75,520,000원 | 73,760,640원 | 70,124,839원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈현1동주민센터 동측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택/원룸형)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 9층 건물 내 4층 404호입니다.
- 도로. 서측 약 15M, 남측 약 12M, 동측 약 8M 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(8층이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균 108,571,428원, 최신 거래 120,000,000원이며 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 -7.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 신청채권자의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 원문으로 최종 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 보증금 확인. 황경환의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 점유·명도 조건은 별도로 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 명의 140,000,000원은 황경환 보증금의 대위·승계 중복신고로 처리돼 있으므로 별도의 두 번째 보증금으로 더하지 않습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 118,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.7%입니다. 현재 가격을 최근 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 환금성 점검. 도시형생활주택 원룸형이며 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수 11.1회, 매각률 0.0%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 가격과 환금성이 더 큰 변수
이 사건은 표면상 140,000,000원 임차권등기가 있어 복잡해 보이지만, 실제 임차인은 황경환 1명이고 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류돼 보증금을 따로 합산하지 않습니다. 황경환의 전입은 말소기준 이후이고, 신청채권자의 잔존 보증금반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약까지 반영하면 실질 인수는 0원입니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 실질취득 118,000,000원은 최근 12개월 평균 108,571,428원의 108.7%이고, 최근 거래 추세는 -7.0%입니다. 최신 거래 120,000,000원이 존재하더라도 최근 평균과 하락 흐름을 함께 보면 신건에 뚜렷한 가격 할인은 없습니다. 여기에 평균 유찰 11.1회와 매각률 0.0%라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 이 물건의 판단 포인트는 “인수 0원” 자체보다 최근 시세 대비 가격과 실제 매각 가능성입니다.
