의정부지방법원 2024타경9231. 주엽역삼부르네상스 나동 1층 105호로, 감정평가상 6개호를 일체로 근린생활시설(일반음식점)으로 이용하고 있습니다. 등기상 소유자는 김광복이고, 2023.05.25 소유권을 취득하면서 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 4,800,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 국민건강보험공단 압류·고양시 압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 기재되어 있습니다. 조사된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 되어 있으므로, 영업점포의 실제 점유·사용관계는 입찰 전 현장에서 다시 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9231 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 중앙로 1425, 나동 1층105호 (주엽동,주엽역삼부르네상스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 6개호 일체로 근린생활시설(일반음식점)으로 이용중 |
| 소유자 | 김광복 |
| 감정가 / 최저가 | 6,341,000,000원 / 2,174,963,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 4,075,557,654원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2023.05.25 설정된 주식회사하나은행 근저당권 4,800,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2024.06.05 국민건강보험공단 압류, 2024.08.27 고양시 압류, 2024.12.16 하나은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 앞선 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 그러나 실거래 비교자료는 없다
감정가는 6,341,000,000원, 현재 최저매각가는 2,174,963,000원입니다. 현재 시나리오는 3회 유찰·감정가 34%로 표시되어 있습니다. 다음 시나리오상 4회 유찰 시 1,522,474,100원, 5회 유찰 시 1,065,731,869원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 2,174,963,000원 | 2,150,813,370원 | 2,649,186,630원 |
| 4회 유찰 시 | 1,522,474,100원 | 1,504,849,359원 | 3,295,150,641원 |
| 5회 유찰 시 | 1,065,731,869원 | 1,052,674,550원 | 3,747,325,450원 |
실거래 시세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 6개호 일괄매각·일반음식점 이용이라는 개별성이 있어 상가 수익성, 임대료, 공실 가능성, 권리금과 시설 상태를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,174,963,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,149,630원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 4,800,000,000원 | 2,150,813,370원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 하나은행 근저당의 미배당은 2,649,186,630원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주엽역(지하철3호선) 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 주엽역이 있어 대중교통 편의성은 양호합니다.
- 이용상태. 제105호부터 제110호까지 6개호를 일체로 근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중입니다.
- 건물. 지하7층·지상11층 건물의 1층이며 사용승인일은 2020.10.15입니다.
- 도로. 나동 기준 북서측·북동측·남서측으로 도로에 접하고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 3,992,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서 비고상 6개호 일괄매각입니다. 105호만 따로 보는 방식으로는 경제성을 판단하기 어렵습니다.
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현재 일반음식점의 운영주체와 점유원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계벽 상태. 6개호 사이 경계벽을 일부 제거해 일체로 사용 중입니다. 감정평가상 각 전유부분은 특정 가능하고 경계벽 복원도 가능하다고 판단됐지만 실제 공사비는 별도 확인이 필요합니다.
- 수익성 검증. 실거래 자료가 없으므로 상가 임대료·보증금·공실·관리비·시설투자비를 확인해 현재 최저가와 비교해야 합니다.
- 압류 관련 확인. 국민건강보험공단과 고양시 압류는 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조지만, 배당과 세금 관련 원본서류를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격·운영성이 핵심
이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 별도 인수권리도 없습니다. 반면 현재 회차는 이미 3회 유찰된 상태이고, 6개호를 하나의 일반음식점으로 사용하는 근린시설입니다. 따라서 감정가 대비 낙폭보다 실제 상가 수익성과 점유·영업관계가 더 중요한 물건입니다. 현재 자료만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없으며, 입찰 판단의 핵심은 현장조사와 임대수익 검증입니다.
