의정부지방법원 2024타경9484. 원흥역 동측 인근의 삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타 203동 1층 103호입니다. 감정평가상 판매시설로 이용 중인 근린시설이고, 전용면적은 47.7292㎡입니다. 현재 소유자는 주식회사화남글로벌로 2023년 7월 10일 거래가 1,337,499,700원에 소유권을 취득했고, 같은 날 천현농업협동조합이 채권최고액 1,144,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

그 뒤 압류·가압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후입니다. 현황조사와 매각물건명세서상 점유자는 최병권이며, 전입일은 2024년 5월 2일로 말소기준인 2023년 7월 10일보다 늦습니다. 따라서 이 임차인의 보증금 10,000,000원은 대항력으로 매수인에게 승계되지 않는 구조이고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다

말소기준은 2023년 7월 10일 천현농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 서울보증보험주식회사·경기신용보증재단·엠지캐피탈의 가압류, 고양시·국 등의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 화성시 압류는 2023년 12월 20일 해제돼 말소됐고, 2024년 11월 29일 고양시 압류도 2025년 2월 26일 해제돼 말소됐습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

최병권의 전입일은 말소기준권리보다 약 10개월 뒤입니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 떠안는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두되, 이는 매수인 인수 여부와는 별개의 배당 문제입니다.

③ 시세 비교 — ‘60.3%’ 숫자를 그대로 쓰면 안 된다

단지에서 확인되는 최근 12개월 실거래 평균은 748,083,333원, 최신 거래는 2026년 9월 780,000,000원입니다. 산술상 최저가 451,045,000원은 최근 12개월 평균의 60.3%입니다. 그러나 이 거래 12건은 모두 전용 84.99㎡이고, 본건은 47.7292㎡ 판매시설입니다. 면적도 다르고 용도도 달라 직접 시세 비교 대상으로 사용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 451,045,000원 가정)

채권 총액 1,634,507,691원 중 예상 배당은 444,134,550원이고 미배당은 1,190,373,141원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 채권자별 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권이 크더라도 현재 분석상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

대항력 있는 임차보증금이 승계되는 사건과 달리, 이 물건은 유찰로 매각가가 내려가더라도 매수인 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 따라서 권리 측면에서는 회차별 실질취득액이 매각가와 같습니다. 문제는 얼마까지 내려가야 판매시설 자체의 시장가격과 비교해 합리적인가인데, 현재 확인되는 주거용 84.99㎡ 실거래만으로는 그 답을 낼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 덕양구 원흥동 원흥역 동측 인근. 주변은 상업용건물·오피스텔·아파트 등이 소재하고 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장과 원흥역(지하철 3호선)이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 판매시설로 이용 중이며 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남측 약 40m, 북서측 약 30m, 북동측 약 12m 내외 도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)이며 공시지가는 5,154,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·택지개발지구에 포함되고 교육환경 절대·상대보호구역에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 현재 3회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 3.9회, 매각률 5.56%로 나타나므로 주거용 실거래 가격과 별개로 판매시설의 실제 수요를 따로 점검해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 오인 금지. 84.99㎡ 거래 평균 748,083,333원과 본건 47.7292㎡ 판매시설은 직접 비교 대상이 아닙니다. 60.3% 수치를 할인율로 해석하지 마세요.
• 임차인 확인. 최병권은 전입일 2024.05.02로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 현재 점유 상태와 인도 일정은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재하면 배당순위와 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 판매시설 수요 확인. 원흥역 접근성과 일반상업지역이라는 입지와 별개로, 해당 1층 판매시설의 실제 임대수요·공실 상태를 개별 확인해야 합니다.
• 유찰 이력 점검. 현재 3회 유찰 상태이며 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.9회입니다. 할인폭 자체보다 반복 유찰의 원인을 확인하는 것이 중요합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유·세금·시설 상태를 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 검증은 단순하지 않다

이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2023년 7월 10일 천현농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 최병권도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없어 매수인이 떠안을 보증금은 없고 실질취득액은 현재 최저가 451,045,000원입니다.

하지만 가격 판단은 반대입니다. 감정가 1,315,000,000원에서 3회 유찰돼 34.3%까지 내려왔다고 해도, 확인되는 실거래는 본건과 면적·용도가 다른 84.99㎡ 거래뿐입니다. 따라서 최근 12개월 평균 748,083,333원 대비 60.3%라는 숫자는 참고용 산술값이지 본건 판매시설이 시세보다 싸다는 근거가 아닙니다. 여기에 3회 유찰, 단지 경매 평균 3.9회 유찰, 매각률 5.56%까지 겹칩니다. 권리 리스크는 낮지만 가격·환금성 검증 부담이 큰 사건으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.