서울남부지방법원 2024타경139829. 목동 그랜드빌 제6층 제601호로, 공부상 이용상태는 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 대상면적은 29.3㎡이고 건물은 철근콘크리트조 지상 6층, 사용승인일은 2016.03.21입니다. 등기상 현재 소유자는 진현철이며, 본건의 권리분석에서 가장 중요한 기준은 2020.05.18 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다.
등기부만 놓고 보면 말소기준 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기 권리보다 임차관계가 더 중요합니다. 매각물건명세서 비고에는 대항력 있는 임차인이 존재하고 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 보증금·전입일·확정일자·예상배당액이 확인되지 않은 상태이므로, 현재 단계에서 인수액을 0원으로 단정하거나 241,000,000원을 실질취득가로 보는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경139829 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동중앙남로16다길 46-10, 제6층 제601호 (목동, 그랜드빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 대상면적 29.3㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 지상6층 · 제6층 제601호 · 사용승인 2016.03.21 |
| 현재 소유자 | 진현철 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 241,000,000원 (신건) |
| 사건 청구금액 | 320,827,705원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 위반건축물 | 주거용 베란다 조립식판넬 14㎡ 무단증축 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 임차인 인수 여부가 핵심
2016.06.10 서울축산업협동조합 근저당권 1,380,000,000원이 설정됐지만 2016.09.12 이미 말소됐고, 2020.03.27 양천구 압류 역시 2020.05.22 해제되어 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2020.05.18 접수된 주택도시보증공사 가압류 4,566,000,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정, 강서구 압류, 박대종의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
한편 2020.05.18 박대종 앞으로 거래가액 241,000,000원의 소유권이전등기가 있었으나, 2025.09.26 확정판결을 원인으로 2025.12.12 해당 소유권이전등기가 말소됐습니다. 등기부상 현재 소유자는 다시 진현철로 표시됩니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 실질취득가도 미상
| 구분 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 매각물건명세서 기재 임차인 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미배당 잔액 인수 가능 |
③ 시세 비교 — 명목가격은 83.1%, 실질가격은 아직 모른다
그랜드빌은 15세대이고 사용승인일은 2016.03.21입니다. 대상면적 29.3㎡와 매칭되는 최근 거래는 2026.01의 2건입니다. 최근 12개월 평균은 290,000,000원이며, 최저매각가 241,000,000원은 이 평균의 83.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 28.54㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2026.01 | 29.3㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 290,000,000원 |
같은 6층·29.3㎡ 거래가 300,000,000원이고 최근 12개월 평균이 290,000,000원이어서, 낙찰가 241,000,000원만 놓고 보면 시세보다 낮습니다. 다만 이 사건에서는 그 비교만으로 “싸다”고 결론내릴 수 없습니다. 임차보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수한다면 실질취득가가 241,000,000원을 초과하기 때문입니다. 보증금과 예상배당을 확인한 뒤 실질취득가를 최근 12개월 평균 290,000,000원 및 최근 거래 280,000,000원·300,000,000원과 다시 비교해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,174,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,566,000,000원 | 236,826,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 미상 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 박대종 | 320,827,705원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,886,827,705원 중 예상배당 236,826,000원, 미배당액은 4,650,001,705원으로 계산돼 있습니다. 이 배당표에는 대항력 임차인의 보증금·배당액이 별도로 확정돼 있지 않으므로, 표에 표시된 매수인 인수액 0원을 최종 인수액으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 위반건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 다세대 물건입니다.
- 위반건축물. 건축물대장 표제부 및 전유부에 2016.04.26 기준 주거용 베란다 조립식판넬 14㎡ 무단증축이 표시돼 있습니다. 이행강제금 부과 및 원상회복 대상이 될 수 있습니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물이 포함된다고 기재돼 있어 현황과 매각대상 범위를 함께 대조해야 합니다.
- 입지. 목3동 주민센터 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지·다세대주택·공원·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 북측 근거리에 지하철 9호선 등촌역이 있으며, 서측 등촌로에 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 서측과 북측으로 노폭 약 4m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,194,000원/㎡, 토지면적은 330.0㎡입니다.
- 거래 표본. 최근 12개월 동일 면적권 실거래는 2건으로, 평균 290,000,000원입니다. 표본 수가 많지 않아 개별 물건 상태의 영향이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 보증금 총액과 전입일, 확정일자, 배당요구 여부 및 예상배당액을 원본 문서에서 확인해 매수인 인수 잔액을 계산해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 임차보증금 미배당 잔액을 더한 금액을 최근12개월 평균 290,000,000원과 최근 거래 280,000,000원·300,000,000원에 비교해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 14㎡ 무단증축의 현존 여부, 이행강제금 부과 이력, 원상회복 가능성과 비용을 확인해야 합니다.
- 제시외 부분 확인. 제시외 건물이 매각대상에 포함된다는 기재와 실제 현황을 감정평가서·현황조사서에서 대조해야 합니다.
- 소유권 변동 원인 확인. 2020년 박대종 명의 소유권이전이 2025년 확정판결로 말소된 경위를 원문 판결과 등기사항에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당표 재검증. 현재 예상배당은 임차인 보증금과 당해세·최우선변제 변수를 모두 확정한 최종 배당표가 아니므로 입찰 전 최신 매각물건명세서와 배당요구 현황을 대조해야 합니다.
맺으며 — “241,000,000원”이 최종 취득가격은 아니다
이 물건은 숫자만 보면 눈에 들어옵니다. 최저가 241,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 290,000,000원의 83.1%이고, 같은 6층·29.3㎡ 거래도 300,000,000원에 있습니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종 부담액입니다.
매각물건명세서에는 대항력 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있고, 현재 보증금과 배당액은 확인되지 않습니다. 여기에 14㎡ 무단증축 위반건축물까지 존재합니다. 따라서 이 사건은 명목가격은 시세 아래지만 실질취득가는 미확정인 물건입니다. 임차보증금·배당액과 위반건축물 비용을 먼저 확정한 뒤에야 241,000,000원이 실제로 경쟁력 있는 가격인지 판단할 수 있습니다.
