의정부지방법원 2025타경62407. 경기도 고양시 일산서구 덕이동의 정연빌딩 관련 물건입니다. 감정평가상 대상은 제1종근린생활시설인 소매점, 제2종근린생활시설인 사무소, 교육연구시설인 학원, 공동주택인 다세대주택이 함께 포함된 복합용도 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물이고, 제1층 제101호 외 9개호가 조사 대상에 포함됩니다.

권리관계의 출발점은 2020.06.02 수지신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,130,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 근저당·가압류·압류와 두 건의 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 2020.06.02 수지신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 수지신용협동조합의 추가 근저당권, 이후 주식회사 이지개발·김은숙의 가압류, 주식회사인티어리 근저당, 국의 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차·점유관계 — 전입은 모두 말소기준 이후

가장 빠른 전입도 2020.06.03으로 말소기준권리 설정일인 2020.06.02보다 늦습니다. 각 조사내역 역시 모두 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있더라도, 현재 확인된 순위관계만으로는 대항력에 따른 보증금 인수 구조가 아닙니다.

백은석은 2025.05.13 확정일자와 같은 날의 배당요구가 확인됩니다. 다만 우선변제 여부 자체는 별도로 확정된 값이 없으므로 표에서는 미상으로 표시했습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 점유관계는 없습니다.

③ 가격 판단 — 4회 유찰, 그러나 ‘24% = 저가’는 아니다

감정가는 3,864,000,000원, 현재 최저매각가는 927,746,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰·감정가 24%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 649,422,200원·감정가 17%, 6회 유찰 시 454,595,540원·감정가 12%으로 제시돼 있습니다.

다만 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 이 물건은 소매점·사무소·학원· 다세대주택이 함께 묶인 복합용도이고 토지까지 포함됩니다. 최근 실거래와 직접 대조할 수 있는 가격 기준이 확인되지 않는 만큼, 현재 24%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 단정할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 927,746,000원 가정)

현재 회차 예상 채권총액은 5,043,328,210원, 예상 배당액은 916,068,540원, 미배당액은 4,127,259,670원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.

⑤ 입지·이용상태·토지 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 덕이고등학교 북동측 인근이며, 주변은 대규모 아파트단지·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
• 이용상태. 제1종근린생활시설(소매점), 제2종근린생활시설(사무소), 교육연구시설(학원·복층형 학원), 공동주택(다세대주택)이 함께 등재돼 있습니다.
• 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 제1·2종근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 동측 약 15m 내외 포장도로, 서측 약 10m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
• 용도지역. 집합건축물대장상 준주거지역이며, 과밀억제권역·도시개발구역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 조건이 확인됩니다.
• 환지. 토지는 고양일산덕이도시개발사업지구 내에 위치하며 19블록 3롯트로 환지예정지 지정된 것으로 조사됐습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 검증. 감정가 3,864,000,000원 대비 현재 최저가가 927,746,000원까지 내려왔지만, 24%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 복합용도 확인. 소매점·사무소·학원·다세대주택이 함께 포함되므로 각 대상의 실제 이용상태와 인도 범위를 개별적으로 확인해야 합니다.
• 점유관계 재확인. 확인된 전입은 모두 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 다수의 주거 점유와 501호 사업체 점유가 존재합니다.
• 보증금 확인. 상당수 점유자의 보증금이 미상입니다. 인수 여부와 별개로 명도 협의와 실제 임대차관계 확인이 필요합니다.
• 토지 조건. 도시개발사업지구·환지예정지·토지거래계약에 관한 허가구역 관련 조건을 원본 공부와 관할기관에서 확인하세요.
• 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 최종 매각물건명세서와 배당관계를 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리는 후순위 정리, 승부는 가격과 복합점유

이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.06.02 수지신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입은 모두 그 이후이므로 대항력에 따른 보증금 인수는 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 3,864,000,000원에서 이미 4회 유찰돼 현재 최저가가 927,746,000원까지 낮아졌지만, 최근 실거래와 비교할 기준 없이 단순히 감정가 24%라는 이유만으로 저가 매수라고 결론내리기는 어렵습니다. 소매점·사무소·학원·다세대주택과 토지가 함께 얽힌 물건인 만큼 권리보다 실제 점유·운용·환금성과 가격 검증이 핵심입니다.