의정부지방법원 2025타경62579. 파주시 금촌동 793-6 창성에코빌의 3·4·5층으로, 감정평가상 다가구주택 8가구로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 1,300,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 445,900,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 유찰폭이 아니라 점유·임차관계입니다.
특히 현황조사에 나타난 (유)대유주택건설(강신자)의 전입일은 2018.06.04입니다. 등기에는 2019.10.08 동호신용협동조합 근저당권 설정이 확인되고 이후 파주시 압류와 경매개시결정이 이어집니다. 이 점유관계는 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 최저가 445,900,000원만으로 실제 취득원가를 계산해 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62579 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 793-6 창성에코빌 3·4·5층 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 중앙로 218 |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 · 8가구(3층 3가구, 4층 3가구, 5층 2가구) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 7층 중 3·4·5층 |
| 소유자 | 신익철 |
| 감정가 / 최저가 | 1,300,000,000원 / 445,900,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 818,142,181원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입관계를 먼저 본다
등기 흐름에는 2019.10.08 동호신용협동조합의 근저당권 설정, 2021.05.12 파주시 압류, 2024.11.18 파주시 압류, 2025.03.12 임의경매개시결정이 이어집니다. 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차·점유관계 — 알려진 보증금보다 ‘미상’이 더 중요하다
| 점유자 / 임차인 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 민병은 | 301호 | 2021.07.21 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남의도현 | 303호 | 2024.04.30 | 25,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안정현 | - | 2024.11.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종훈 | - | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박대영 | - | 2023.08.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병준 | - | 2024.04.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선태 | 404호 | 미상 | 3,000,000원 | 570,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유다혜 | - | 2024.05.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김승건 | - | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이항용 | - | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (유)대유주택건설(강신자) | - | 2018.06.04 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| (유)창성씨앤디(유광문) | - | 2023.05.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KIM DAEIK DAVID | - | 2025.01.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원인희 | 건물 3층 중 별지도면 표시 | 2022.10.14 | 20,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최슬기 | 4층 중 별지도면 표시 | 2024.10.07 | 30,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
원인희는 보증금 20,000,000원으로 2025.02.11 주택임차권등기가 됐고, 최슬기는 보증금 30,000,000원으로 2025.10.02 주택임차권등기가 됐습니다. 두 사람의 전입일은 각각 2022.10.14, 2024.10.07로 조사됐습니다.
민병은·남의도현을 포함해 전입일이 확인되는 후순위 점유자들은 대항력이 없는 것으로 조사돼 있지만, 안정현·김종훈·박대영·김병준·유다혜·김승건·이항용 등은 보증금이 확인되지 않았습니다. 특히 보증금 미상의 선순위 점유관계는 낙찰가와 별개로 실질취득액을 좌우할 수 있습니다.
③ 가격 — 34%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 445,900,000원으로 감정가 1,300,000,000원의 34% 수준입니다. 4회 유찰 시 312,130,000원, 5회 유찰 시 218,491,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 445,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,859,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 439,041,000원 |
현재 산정에서는 집행비용 6,859,000원과 소유자 교부 439,041,000원이 표시돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있고, 임차인의 우선변제·인수 여부가 확정되면 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물 상태 — 4층 구조 차이와 위반건축물
- 이용상태. 3층 3가구, 4층 3가구, 5층 2가구의 총 8가구 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 4층 현황. 집합건축물대장상 건축물현황도와 현황 구조가 일부 다르며 내부확장이 확인됩니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장 전유부상 위반건축물로 등재돼 있으나 위반건축물 표기사항은 기재돼 있지 않습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 7층 건물의 3·4·5층이며 외벽은 외장석재 및 판넬 마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주교육지원청 남동측 인근으로 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 관공서, 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 시내 접근성과 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 25미터 내외의 도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류와 접하고, 가축사육제한구역 및 토지구획정리사업지구에 해당합니다.
- 환금성. 여러 가구의 점유관계와 일부 미상 보증금, 4층 현황구조 차이 및 위반건축물 등재를 함께 확인해야 하는 다가구주택입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2018.06.04 전입관계. (유)대유주택건설(강신자)의 임대차계약, 실제 점유 범위, 보증금, 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 404호. 김선태의 전입신고일을 확인해 대항력 유무를 확정해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 보증금이 확인되지 않은 점유자들의 계약관계와 배당요구 여부를 원본 문서로 대조해야 합니다.
- 임차권등기. 원인희 20,000,000원, 최슬기 30,000,000원의 임차권등기와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 세금. 파주시 압류와 관련된 당해세 존재 여부 및 금액을 확인해야 합니다.
- 건축물. 4층 내부확장 부분과 건축물현황도 차이, 위반건축물 등재의 구체적 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 34%라는 할인율보다 선순위 인수액을 먼저 확정해야 하며, 실거래 시세 확인 전에는 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “유찰률보다 먼저, 인수액을 확정해야 한다”
이 물건은 감정가 1,300,000,000원에서 3회 유찰돼 445,900,000원까지 내려왔습니다. 하지만 최저가 하락만으로 안전하거나 저렴한 물건이 되지는 않습니다. 2018.06.04 전입한 (유)대유주택건설(강신자)의 보증금이 확인되지 않고, 404호 김선태의 전입일도 확인되지 않아 매수인의 최종 인수액을 아직 확정할 수 없습니다.
여기에 4층의 현황구조 차이와 위반건축물 등재, 여러 점유관계가 겹칩니다. 따라서 이 사건의 순서는 최저가 확인 → 응찰이 아니라 선순위 점유자의 보증금·점유범위 확인 → 세금·건축물 확인 → 실질취득액 계산 → 가격 비교입니다. 현재 단계에서는 445,900,000원이라는 숫자보다 확정되지 않은 인수 위험을 먼저 해소해야 합니다.
