의정부지방법원 2025타경63314. 고양시 일산동구 식사동 한울하임 209동 1층 101호, 전용 57.02㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 101호이며, 다세대주택 1개호로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 감정가가 343,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 117,649,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞서 전입한 임차인의 보증금이 얼마만큼 남느냐가 실질 취득비용을 결정합니다.
이선영은 2021.12.17. 주민등록을 마치고 2021.12.21. 점유를 시작했으며, 확정일자는 2021.11.26.입니다. 말소기준은 2023.08.07. 주택도시보증공사의 가압류이므로 전입이 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 최저매각가와 실질취득비용을 반드시 분리해서 봐야 하는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63314 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 832-97 한울하임 209동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 57.02㎡ · 4층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 신동민 |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 117,649,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이선영 / 335,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.08.07. 주택도시보증공사 가압류 120,000,000원입니다. 이후 2023.08.17. 압류와 2025.06.04. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차인 이선영의 주민등록은 2021.12.17.로 말소기준보다 빠릅니다. 2024.02.27.에는 보증금 335,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이선영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.12.17 점유 2021.12.21 확정 2021.11.26 | 335,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
이선영은 배당요구를 했고, 확정일자와 대항력을 모두 갖춘 것으로 정리돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 하며 보증금은 335,000,000원 한 건입니다. 동시에 이선영은 이 사건 강제경매의 채권자로도 나타나므로, 관계 구조와 실제 임대차의 성립·변동 내용은 원본 문서로 재확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 구조 — 유찰될수록 ‘싸지는’ 물건이 아니다
현재 최저매각가는 117,649,000원이지만, 현재 회차 배당계산에서는 임차보증금 중 115,201,914원이 배당되고 219,798,086원이 미배당됩니다. 그 미배당액이 매수인에게 넘어갑니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어, 실질취득비용은 대체로 보증금 335,000,000원 수준에서 유지됩니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 117,649,000원 | 115,201,914원 | 219,798,086원 |
| 4회 유찰 시 | 82,354,300원 | 80,471,923원 | 254,528,077원 |
| 5회 유찰 시 | 57,648,010원 | 56,210,346원 | 278,789,654원 |
즉 4회, 5회 유찰로 법원 최저가가 더 낮아져도 매수인의 보증금 인수액이 반대로 커집니다. 현재 구조에서 최저가 117,649,000원만 떼어 놓고 감정가 343,000,000원 대비 큰 할인이라고 보는 것은 잘못된 접근입니다. 실질취득 판단 기준은 최저가가 아니라 약 335,000,000원 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,649,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,447,086원 |
| 1. 임차인 이선영 보증금 | 335,000,000원 | 115,201,914원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이선영 | 335,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 임차보증금 미배당액 219,798,086원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 집행비용은 약 매각가의 2.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동국대학교 일산병원 서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 중 1층 101호이며, 위생·급배수·전기·난방·화재탐지·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 482.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 북측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역도 포함돼 있습니다.
- 규모. 한울하임209동은 8세대이고 사용승인일은 2020.12.09.입니다. 동일 물건군 경매자료의 평균 유찰횟수는 3.0회입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 117,649,000원에 낙찰돼도 보증금 미배당 인수 219,798,086원이 따라오므로, 실질부담은 약 335,000,000원 수준입니다.
- 유찰 기대 금지. 4회·5회 유찰 시 최저가는 내려가지만 인수액이 254,528,077원·278,789,654원으로 증가합니다.
- 임대차 실체 확인. 이선영은 임차권자이자 경매신청채권자로 나타납니다. 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 임차권등기명령 기록을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.02.24. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등록상태와 매각 후 처리관계를 관계기관·원본서류에서 확인해야 합니다.
- 몰수보전 확인. 2023.10.04. 서울중앙지방검찰청의 몰수보전결정 등기가 있으므로 매각절차에서의 처리 내용을 매각물건명세서와 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 2023.08.17. 천안세무서장 압류가 있고 배당계산에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당순위와 잔액을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “117,649,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건을 숫자 하나로 요약하면 최저매각가 117,649,000원이 아니라 임차보증금 335,000,000원입니다. 이선영은 말소기준보다 앞서 전입했고 확정일자와 배당요구도 갖춰, 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 남은 금액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 회차에서는 그 인수액이 219,798,086원이며, 유찰이 더 진행되면 인수액은 오히려 커집니다.
따라서 감정가 343,000,000원 대비 최저가가 34.3%까지 내려왔다는 표면적 할인율은 투자 판단의 핵심이 될 수 없습니다. 실질취득은 약 335,000,000원 수준으로 고정되는 대항력 인수형이고, 이미 3회 유찰된 다세대주택이라는 점까지 함께 봐야 합니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가를 기다리는 것이 아니라, 임대차 관계의 실체와 인수보증금의 법적 확정 여부를 원본으로 검증하는 것입니다.
