의정부지방법원 2026타경1699. 고양시 덕양구 화정동 달빛마을아파트 201동 304호, 지상 17층 건물의 3층 아파트입니다. 감정평가상 이용상태는 방3·주방·거실·욕실·현관 등으로 확인됩니다. 그러나 이번 매각의 핵심은 아파트 한 호 전체가 아니라 공유자 안영진의 지분 9분의 2라는 점입니다. 현재 등기상 안상진이 9분의 7, 안영진이 9분의 2를 보유하고 있으며, 2026.04.02 안영진 지분에 대해 김병인의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
권리의 기준점은 2010.11.29 설정된 대한생명보험주식회사 근저당권 91,000,000원입니다. 이 근저당과 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 점유관계입니다. 이순애는 1996.08.16 전입한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정할 수도, 반대로 ‘인수 0원’이라고 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1699 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 화정동 851 달빛마을아파트 제201동 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·주방·거실·욕실·현관 등 · 지상17층 중 3층 |
| 매각대상 | 안영진 지분 9분의 2 · 공유지분 매각 |
| 현재 공유자 | 안상진 9분의 7 · 안영진 9분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김병인 / 55,995,410원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유 리스크는 별도
말소기준은 2010.11.29 대한생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 91,000,000원이고 채무자는 이봉우입니다. 이후 2026.04.02 안영진 지분에 설정된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 한국주택은행·한빛은행·국민은행 근저당과 가압류·압류는 이미 등기부에서 말소된 상태입니다.
② 점유·실질취득 — 8,000만원으로 끝난다고 볼 수 없다
현황조사와 매각물건명세서에는 이순애가 점유자로 조사돼 있고 전입일은 1996.08.16입니다. 이는 말소기준일 2010.11.29보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 자료만으로는 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이순애 | 1996.08.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 2. 근저당 · 대한생명보험주식회사 | 91,000,000원 | 78,160,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김병인 | 55,995,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 146,995,410원, 채권자 예상배당은 78,160,000원, 미배당은 68,835,410원입니다. 신청채권자 김병인의 예상배당은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화수중·고등학교 북측 인근으로, 주변은 대단위 아파트 단지로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조·평슬라브지붕, 지상17층 규모이며 위생·급배수·지역난방·승강기·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 30미터, 북측 약 25미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 해당 도로를 통해 인근 지역으로 연계됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(화정능곡택지개발)·과밀억제권역이며, 외국인등을 대상으로 아파트 용도 토지에 관한 토지거래계약 허가구역이 포함됩니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트 자체의 입지·교통 여건과 별개로 이번 매각물은 전체 소유권이 아닌 9분의 2 공유지분이므로 일반적인 아파트 단독소유권과 같은 환금성으로 평가하면 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 이번 매각은 안영진 소유의 9분의 2 지분입니다. 아파트 전체 소유권을 취득하는 경매가 아닙니다.
- 점유자 보증금 확인. 이순애의 전입일은 1996.08.16이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 입찰 전 원본 서류와 점유관계를 통해 보증금 존재·금액·임대차 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가만 보지 말고 확인된 인수보증금을 더해 총 취득부담을 판단해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 있으므로 최고가매수신고 후에도 매각확정 변수로 남을 수 있습니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권 미배당이 68,835,410원이고 신청채권자 김병인의 예상배당은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 64,000,000원·미배당 84,547,410원, 2회 유찰 시 매각가 51,200,000원·미배당 97,117,010원입니다.
- 관리·점유 비용. 공유지분 취득 후에는 다른 공유자와의 사용관계, 점유관계, 관리비 등 실제 운영비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 최신 점유상황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “8,000만원짜리 아파트”가 아니라 “2/9 지분 + 점유 리스크”
이 사건을 가장 먼저 정의해야 할 문장은 가격이 아니라 공유지분 매각입니다. 현재 최저매각가는 80,000,000원이지만 그 금액으로 달빛마을아파트 304호 전체를 취득하는 것이 아니라 안영진의 9분의 2 지분을 취득합니다. 등기상 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 1996.08.16 전입한 이순애의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차보증금 인수 가능성을 현재 0원으로 고정할 수 없습니다.
따라서 이 건은 유찰로 최저가가 내려가는지만 볼 사건이 아닙니다. 보증금 확인 → 인수금액 산정 → 실질취득가 계산의 순서가 먼저이고, 그 다음에야 가격을 판단할 수 있습니다. 여기에 공유자의 우선매수권까지 존재하므로 외부 입찰자는 지분 구조와 점유관계를 모두 확인한 뒤 접근해야 합니다.
