의정부지방법원 2026타경1804. 고양시 일산동구 마두동 강촌마을아파트 212동 2층 202호로, 감정평가상 아파트로 이용 중이며 비교 실거래 기준 면적은 94.05㎡입니다. 현 소유자는 김화수이고 2018.09.28. 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 457,000,000원입니다. 이번 경매의 말소기준은 2020.06.25. 설정된 부산은행 근저당권 161,700,000원입니다.
그 뒤 2023.10.16. 부산은행 근저당권 216,700,000원과 396,000,000원이 추가됐고, 2024.07.08. 신용보증기금 가압류 1,299,925,479원, 2026년의 카드사·캐피탈 가압류와 국세 압류, 경매개시결정이 이어집니다. 등기자료상 이들 권리는 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 감정 현장조사에서는 문이 잠겨 있고 이해관계인이 부재해 임대내역이 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1804 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 마두동 783 강촌마을아파트 제212동 제2층 제202호 · 강송로 156 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 94.05㎡ · 15층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김화수 · 2018.09.28. 소유권이전 · 거래가액 457,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 698,000,000원 / 698,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 477,648,893원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 점유·임대 확인 | 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재 · 임대내역 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2020.06.25. 부산은행 근저당권 161,700,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 부산은행 추가 근저당권과 신용보증기금·케이비국민카드· 엔에이치농협캐피탈 가압류, 국의 압류 및 경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 109.6%
같은 단지 강촌마을2(한신), 동일 면적 94.05㎡의 실거래 12건이 비교 자료에 잡혀 있습니다. 전체 12건 평균은 658,500,000원이지만 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 637,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 580,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -5.5% 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 94.05㎡ | 7 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 94.05㎡ | 7 | 640,000,000원 |
| 2026.05 | 94.05㎡ | 13 | 640,000,000원 |
| 2026.05 | 94.05㎡ | 6 | 600,000,000원 |
| 2025.11 | 94.05㎡ | 11 | 725,000,000원 |
| 2024.10 | 94.05㎡ | 9 | 755,000,000원 |
| 2024.09 | 94.05㎡ | 15 | 700,000,000원 |
| 2024.09 | 94.05㎡ | 1 | 610,000,000원 |
| 2024.06 | 94.05㎡ | 2 | 700,000,000원 |
| 2024.03 | 94.05㎡ | 3 | 630,000,000원 |
| 2024.03 | 94.05㎡ | 3 | 640,000,000원 |
| 2023.06 | 94.05㎡ | 15 | 682,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 94.05㎡ | 5건 | 637,000,000원 |
현재 최저가 698,000,000원은 최근 12개월 평균 637,000,000원의 109.6%입니다. 전체 12건 평균 658,500,000원과 비교해도 106.0%입니다. 더구나 전체 평균에는 2024년의 700,000,000원~755,000,000원 거래가 포함되어 있고, 최근 거래 흐름은 -5.5%로 낮아졌습니다. 따라서 전체 평균만 보고 신건 가격의 매력을 높게 평가하기보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 데이터 흐름에 부합합니다.
③ 예상배당표 (매각가 698,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,380,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 부산은행(을구 25) | 161,700,000원 | 161,700,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사 부산은행(을구 32) | 216,700,000원 | 216,700,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사 부산은행(을구 33) | 396,000,000원 | 310,220,000원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 1,299,925,479원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,369,305원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 27,950,127원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 698,000,000원 가정 시 집행비용 9,380,000원을 제외한 688,620,000원이 채권자에게 배당됩니다. 총 채권액은 2,110,644,911원이고 미배당액은 1,422,024,911원입니다. 부산은행 을구 33번 근저당부터 일부 미배당이 발생하고 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 소유자 잔여도 0원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백석고등학교 서측 인근에 위치하고 주변은 아파트·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 지하철 3호선 마두역이 소재합니다.
- 단지. 강촌마을2(한신)는 608세대, 1993.03.27. 준공 단지이며 비교 대상 면적은 94.05㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 경사슬래브지붕 15층 건물 내 2층으로, 위생·급배수·승강기·난방·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 개발행위허가제한지역과 교육환경 보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26. 기준 외국인 등을 대상으로 아파트 등 주택용 토지에 관한 토지거래계약 허가구역이 기재되어 있습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 2,470,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 698,000,000원은 최근 12개월 평균 637,000,000원의 109.6%입니다. 전체 평균 658,500,000원보다도 높은 수준입니다.
- 하락 추세. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -5.5%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 점유 확인. 현장조사에서 폐문·이해관계인 부재로 임대내역이 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 국세 압류. 2026.04.09. 국의 압류가 등기되어 있습니다. 배당순위와 체납세 관련 사항은 배당표 확정 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 구조. 698,000,000원 매각 가정에서도 부산은행 을구 33번 근저당부터 미배당이 발생하며 후순위 가압류에는 배당이 없습니다.
- 회차 시나리오. 제시된 유찰 시나리오는 1회 558,400,000원, 2회 446,720,000원입니다. 실제 다음 회차 조건은 법원 공고와 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현재 가격과 점유 확인이 핵심
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020.06.25. 부산은행 근저당을 기준으로 이후 등기권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 판단 포인트는 “인수 0원 = 가격 메리트”가 아니라는 점입니다.
현재 신건 최저가 698,000,000원은 최근 12개월 평균 637,000,000원의 109.6%이고, 최신 거래는 580,000,000원입니다. 최근 거래 흐름도 -5.5%입니다. 게다가 감정 현장조사에서 임대내역이 확인되지 않았습니다. 따라서 현 회차는 낮은 최저가를 앞세울 수 있는 물건이 아니며, 최근 시세 이상의 가격과 점유관계 미확인이라는 두 요소를 함께 점검해야 하는 사건입니다.
