의정부지방법원 2026타경60777. 파주시 조리읍 대원리 소재 부동산으로, 감정평가상 건물 전체는 공장으로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 김영진이며, 말소기준은 2020.01.31 설정된 주식회사우리은행의 채권최고액 1,560,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 기술보증기금·중소기업은행·주식회사 국민은행의 가압류와 현재 임의경매개시결정이 이어졌고, 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 확인된 임차인은 없으며 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리만 보면 구조는 비교적 명확하지만, 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,320,935,800원이고 아직 유찰되지 않았습니다. 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없어 이 금액이 주변 시세보다 낮은지 높은지를 확인할 수 없습니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60777 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 697 · 등기 관련 대원리 698-1, 699-1, 697 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 건물 전체 공장 이용 |
| 소유자 | 김영진 |
| 감정가 / 최저가 | 2,320,935,800원 / 2,320,935,800원 (신건) |
| 청구액 | 1,381,667,869원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동이 용이한 컨테이너는 매각대상 제외 |
① 권리 흐름 — 2020년 우리은행 근저당이 말소기준
임차인 0명. 확인된 임차인 신고는 없습니다. 현재 권리관계에서 핵심은 2020.01.31 주식회사우리은행 근저당권이며, 이 권리가 말소기준입니다. 그 이후 설정된 기술보증기금 161,500,000원 가압류, 중소기업은행 81,582,438원 가압류, 주식회사 국민은행 15,260,827원 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교값이 없어 신건 메리트는 확인 불가
현재 회차는 감정가의 100%인 2,320,935,800원입니다. 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없어 감정가의 시장 적정성을 교차검증할 수 없습니다. 공장과 토지가 함께 매각되는 물건인 만큼 아파트처럼 단순한 동일평형 평균가를 적용할 수도 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,320,935,800원 | 0원 | 476,983,177원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,856,748,640원 | 0원 | 17,437,889원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,485,398,912원 | 350,198,342원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,320,935,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,609,358원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 161,500,000원 | 161,500,000원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 81,582,438원 | 81,582,438원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 15,260,827원 | 15,260,827원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 476,983,177원 |
현재 회차에서는 배당 대상 채권 1,818,343,265원이 전액 배당되고, 소유자 교부액은 476,983,177원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 매각대상·현황 — 일괄매각과 면적 차이를 함께 확인
매각물건명세상 일괄매각이고 제시외 건물은 포함됩니다. 반면 목록 3 지상에 있는 이동이 용이한 컨테이너는 매각대상에서 제외됩니다. 또 목록 10은 일반건축물대장과 건물등기사항증명서의 면적이 서로 다르며, 감정평가는 일반건축물대장 면적을 기준으로 진행됐습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주시 조리읍 대원리 소재 대원2리 마을회관 북서측 인근이며, 주변은 공장·단독주택·전 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 건물 전체가 공장으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 경량철골조 스라브지분 2층 건물이며, 기본적인 위생·급배수·전기설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 군사시설 관련 제한보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세에서는 목록 10의 일반건축물대장과 건물등기사항증명서 면적 차이가 별도로 적시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 최근 실거래 평균·최신 거래가 없어 신건 2,320,935,800원의 가격 경쟁력을 현재 자료만으로 판단하기 어렵습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 실제 경계와 이용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 매각 제외 물건 확인. 목록 3 지상의 이동이 용이한 컨테이너는 매각대상이 아닙니다.
- 면적 불일치 확인. 목록 10은 일반건축물대장과 건물등기사항증명서의 면적이 다르고 감정은 일반건축물대장 면적을 기준으로 했습니다.
- 점유·명도 확인. 확인된 임차인은 없지만 공장 전체가 이용 중이므로 실제 점유자와 인도 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역·자연취락지구와 군사시설·가축사육·폐기물매립시설 관련 제한을 이용계획과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조해 최종 입찰조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격·현황 검증이 핵심
이 사건은 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이며, 2020년 우리은행 근저당 이후의 가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 권리 자체는 비교적 단순합니다. 반면 가격 측면에서는 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 2,320,935,800원의 적정성을 판단할 직접 근거가 없습니다. 여기에 일괄매각, 제시외 건물 포함, 컨테이너 제외, 건물 면적 차이까지 있으므로 이 물건의 핵심은 단순히 최저가가 내려가는지를 보는 것이 아니라 매각범위·실제 이용현황·시장가를 함께 확인해 적정 입찰가를 정하는 것입니다.
