의정부지방법원 2026타경60900. 고양시 일산동구 정발산동 1161-1의 토지와 지상 다가구용 단독주택입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 모임지붕 지상 3층, 사용승인일은 1998.06.09이고 현재 4가구로 이용 중입니다. 토지는 241.3㎡이며 김오재·김은미가 각각 지분 2분의 1을 소유하고 있습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1,095,938,520원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
이번 사건은 가격보다 먼저 권리의 기준점을 맞춰야 합니다. 제공된 말소기준권리는 2021.11.29 설정된 주식회사대성파트너스대부의 근저당권(채권최고액 30,000,000원)입니다. 그런데 등기 흐름에는 2015.09.08 설정된 마포역새마을금고 근저당권이 있고, 2019.10.28 채권최고액이 169,000,000원으로 변경된 뒤 2026.09.02 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 내용도 존재합니다. 이 선행 근저당의 현재 존속·말소 상태를 원본 등기부에서 먼저 확인해야 임차인의 정확한 대항력 순위를 확정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60900 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 정발산동 1161-1 · 일산로463번길 51-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 다가구용 단독주택(4가구) · 지상 3층 |
| 소유자 | 김오재 2분의 1 · 김은미 2분의 1 |
| 토지 | 241.3㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,722,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 1,095,938,520원 / 1,095,938,520원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사대성파트너스대부 / 24,318,027원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 임차인을 함께 재검증
신고된 임차인은 4명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 모두 실제 임차인 신고로 봐야 합니다. 이 가운데 방광철과 김현철은 전입일이 제공된 말소기준일보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람은 단순히 “대항력 있음”으로 고정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 방광철 | 2020.07.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김현철 | 2014.02.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 김동현 | 2024.03.07 | 2020.06.29 | 미상 | 2026.06.10 | 없음 | 미상 |
| 정석원 주거(임차권등기) | 2020.12.04 | 2020.10.14 | 95,000,000원 | 2024.11.18 | 있음 | 행사 가능 |
② 시세 비교 — 가격 메리트는 현재 판단 유보
이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 1,095,938,520원이 현재 시장가격보다 낮은지, 높은지를 이 자료만으로 판단할 근거는 없습니다. 신건이라는 이유나 유찰 전 가격이라는 이유만으로 “싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,095,938,520원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,359,385원 |
| 1. 임차인 정석원 보증금 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대성파트너스대부 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 정석원 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 862,579,135원 |
위 표는 확인된 채권을 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 방광철·김현철의 보증금이 미상인 상태이므로 표의 “매수인 인수 0원”을 실제 최종 인수액 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 시뮬레이션 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 1,095,938,520원 | 125,000,000원 | 0원 | 862,579,135원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 876,750,816원 | 125,000,000원 | 0원 | 645,583,308원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 701,400,652원 | 125,000,000원 | 0원 | 471,986,645원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 저동초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 모임지붕 지상 3층, 사용승인일 1998.06.09. 기본적인 위생·급배수·개별난방설비가 되어 있고 다가구용 단독주택 4가구로 이용 중입니다.
- 토지. 241.3㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 제1종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 중로1류와 소로3류에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등 대상의 해당 용도로 기재되어 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 매각은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 을구 8번 선행 근저당 원본 확인. 2015.09.08 설정, 2019.10.28 채권최고액 169,000,000원 변경, 2026.09.02 주식회사새마을금고자산관리회사 이전 내용의 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 방광철·김현철 보증금 확인. 각각 2020.07.15, 2014.02.27 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유와 계약서, 배당요구 여부까지 확인해야 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 정석원 권리 중복성 점검. 임차보증금 95,000,000원과 가압류 95,000,000원이 같은 이름으로 존재하므로 실제 채권관계와 배당 근거를 원본으로 대조해야 합니다.
- 김동현 배당관계 확인. 전입은 2024.03.07로 제공된 말소기준권리 이후이며 배당요구일은 2026.06.10입니다. 보증금은 미상이므로 계약내용을 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서의 건물개황도와 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교가격이 제시되지 않았으므로 감정가 1,095,938,520원 자체만으로 저가 여부를 판단하지 말고 인근 다가구주택 거래와 임대수익을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 봐야 할 두 가지
이 사건의 제공된 배당표만 보면 신건과 1회·2회 유찰 시나리오 모두 확인 채권의 미배당액은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리분석의 결론을 거기서 끝내면 안 됩니다. 첫째, 방광철·김현철 2명의 보증금이 미상이라 실제 대항력·인수 가능액이 수치화되지 않았습니다. 둘째, 등기 흐름의 2015.09.08 선행 근저당과 제공된 2021.11.29 말소기준 판정을 원본에서 맞춰봐야 합니다.
정석원의 95,000,000원 보증금은 현재 배당표상 전액 배당되지만 같은 이름의 95,000,000원 가압류도 존재하고, 관련성 확인 필요가 적시되어 있습니다. 실거래 비교근거도 없어 신건 최저가 1,095,938,520원의 가격 메리트는 현재 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “가격 판단보다 권리 원본 확인이 먼저”인 사례입니다.
