의정부지방법원 2026타경60913. 한울하임 106동 3층 302호는 감정 이용상태가 다세대주택인 집합건물입니다. 현재 소유자는 김진선·최영철로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 200,000,000원의 최저가가 아니라 2024.07.22 등기된 김미경의 주택임차권입니다. 임차권의 전입일은 2022.07.13, 확정일자는 2022.06.09, 보증금은 210,000,000원으로, 말소기준으로 표시된 2025.11.21 압류보다 앞섭니다.
현재 회차의 예상배당에서는 매각대금 200,000,000원 중 집행비용 3,600,000원을 먼저 제외한 뒤 김미경에게 196,400,000원이 배당됩니다. 보증금 210,000,000원 중 남는 13,600,000원은 매수인 인수 가능액입니다. 따라서 이 물건은 “최저가 200,000,000원짜리 다세대”가 아니라 현재 조건에서는 실질취득 213,600,000원으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60913 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-3 한울하임 106동 3층302호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산동구 동국로223번길 73 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 방3·거실·주방·욕실2·발코니2·현관 등 |
| 대상면적 | 52.29㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 · 대상 3층 |
| 소유자 | 김진선 2분의 1 · 최영철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준으로 표시된 권리는 2025.11.21 최영철 지분 압류입니다. 그러나 김미경의 임차권등기는 2024.07.22이고 전입일은 2022.07.13이므로 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다. 현재 회차에서는 그 잔액이 13,600,000원으로 추정됩니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미경 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.13 2022.06.09 | 210,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.07.22 | 잔액 승계 현재 추정 13,600,000원 |
| 김태진 | 2025.03.26 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 확인 보증금 미상 |
또한 2021.11.26에는 이 주택에 민간임대주택 등록 등기가 기재돼 있습니다. 해당 등기의 매각 후 처리 관계 역시 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 원본 대조할 확인 항목입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
한울하임105동106동은 총 18세대이고, 준공일은 2018.10.18입니다. 확인된 거래 표본은 1건으로 2022.03, 전용 47.14㎡, 1층, 거래금액 175,000,000원입니다. 집계 평균·최저·최고도 모두 175,000,000원이며 표본이 1건뿐이라는 점은 함께 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 47.14㎡ | 1 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 175,000,000원 |
최저가 200,000,000원부터 이미 175,000,000원의 비교 거래 대비 114.3%입니다. 여기에 김미경의 미배당 보증금 13,600,000원을 더하면 실질취득은 213,600,000원, 비교 거래의 약 122.1%가 됩니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘감정가보다 싸게 받는 경매’나 ‘시세보다 저렴한 물건’으로 해석할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 200,000,000원 | 13,600,000원 | 213,600,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,000,000원 | 53,040,000원 | 213,040,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,000,000원 | 84,592,000원 | 212,592,000원 |
단지 경매 지표는 평균 유찰 횟수 2.0회, 매각률 0.0%로 집계돼 있습니다. 이 물건도 유찰될 수 있지만, 이 사건에서는 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않는다는 점이 더 중요합니다. 낙찰가가 내려가면 김미경에게 미배당되는 보증금이 그만큼 늘기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 김미경 보증금 | 210,000,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정에서는 김미경의 보증금 부족분 13,600,000원이 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다. 김태진의 보증금이 확인되지 않았으므로 위 표에는 그와 관련된 추가 금액이 반영돼 있지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양국제고등학교 북측 인근이며, 다세대주택·단독주택·농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 경의중앙선 및 서해선 풍산역은 원거리에 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층 규모이며 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접하며 이를 통해 인근 지역으로 연계됩니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며 공시지가는 508,500원/㎡, 토지면적은 1,016㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 한울하임105동106동은 총 18세대이고 확인된 거래는 1건입니다. 가격 비교의 표본이 매우 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 계산. 현재는 200,000,000원 + 13,600,000원 = 213,600,000원으로 봐야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 실질취득 213,040,000원, 2회 유찰 시 212,592,000원으로 총액은 거의 줄지 않습니다.
- 김태진 임대차관계 확인. 2025.03.26 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 추가 승계금액 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 김미경 배당 결과 확인. 보증금 210,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 부족분이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 2021.11.26 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 별도의 전입자가 함께 확인되므로 현 점유관계와 인도 가능 시점을 직접 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 순위와 금액을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류와 거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 사건은 최저가가 내려갈수록 싸지는 일반적인 경매물건과 다르게 봐야 합니다. 김미경의 보증금 210,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 늘고, 그 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 그래서 현재 회차 실질취득 213,600,000원, 1회 유찰 213,040,000원, 2회 유찰 212,592,000원으로 총 부담은 210,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
확인된 거래는 175,000,000원 1건이고, 현재 최저가만으로도 그 금액의 114.3%입니다. 실질취득은 약 122.1%까지 올라갑니다. 여기에 김태진의 보증금·확정일자가 미상이라 추가 인수 위험도 아직 닫히지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “몇 번 유찰됐는가”가 아니라 “낙찰가와 인수액을 합친 실제 부담이 얼마인가”입니다.
