의정부지방법원 2026타경61156. 고양시 덕양구 내유동 호반캐슬 108동 3층 301호의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 임차권등기가 말소기준권리보다 뒤라는 사실만 보는 것이 아니라, 임차인 김을래의 전입신고와 확정일자가 2021.05.28로 말소기준권리인 이남규 근저당 2021.09.17보다 앞선다는 점입니다. 따라서 김을래는 대항력이 있는 임차인이고, 보증금 189,000,000원에 대해 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
그대로라면 신건 매각대금 191,000,000원에서 집행비용 3,474,000원을 먼저 빼고 임차보증금에 187,526,000원이 배당되어 1,474,000원이 남습니다. 통상 이 잔액은 대항력 때문에 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 2026.07.09 확약서를 제출해, 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 정확도 규칙상 이 임차인의 인수는 실질 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61156 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 587-14 호반캐슬 108동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3실, 거실, 주방, 욕실 등) · 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 문정일 · 2021.07.13 소유권이전 · 거래가액 189,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 191,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 인수 해소
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김을래 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 189,000,000원 | 有 전입 2021.05.28 | 有 확정 2021.05.28 · 배당요구 | 실질 0원 2026.07.09 확약 |
실제 임차인은 김을래 1명입니다. 임차보증금은 189,000,000원이고, 전입신고·확정일자는 모두 2021.05.28입니다. 말소기준권리인 이남규 근저당 2021.09.17보다 앞서므로 대항력을 갖습니다. 임차권등기는 2023.09.15에 설정됐지만, 대항력 판단의 핵심은 그보다 앞선 전입과 점유입니다.
말소기준 이후에는 서민금융진흥원 가압류 10,308,084원, 소상공인시장진흥공단 가압류 12,500,000원, 의정부시 압류와 2026.04.29 강제경매개시결정이 있습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021.12.09 이남규가 신청했던 임의경매개시결정은 2022.07.04 기각되어 2022.08.02 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 신건 191,000,000원, 시세 비교는 보류
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 191,000,000원인 신건입니다. 확약으로 매수인 인수가 실질 0원이므로 최저가 기준 실질취득액도 191,000,000원입니다.
유찰 시 시나리오는 1회 유찰 152,800,000원, 2회 유찰 122,240,000원입니다. 다만 이 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당만으로 회수되지 않는 임차보증금 부분이 커지는 구조이지만, 2026.07.09 확약이 유효하게 적용되는 한 김을래 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 최저가가 낮아지는 것만으로 시세 대비 메리트가 생겼다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,474,000원 |
| 1. 임차인 김을래 보증금 | 189,000,000원 | 187,526,000원 |
| 2. 근저당 · 이남규 | 52,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,308,084원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 12,500,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 189,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 김을래 임차보증금에서 1,474,000원이 남아 원칙적으로는 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 2026.07.09 확약으로 해당 임차인의 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내유초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택 등이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 대체로 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 다세대주택으로 방3실, 거실, 주방, 욕실 등으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 301호이며, 기본적인 위생·급배수·전기·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.07.09 제출된 잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 최종 매각서류에도 그대로 반영됐는지 확인하세요.
- 임차권 명도 구조. 실제 임차인은 김을래 1명이며 대항력과 우선변제권이 있습니다. 확약 적용을 전제로 인수는 실질 0원이나 점유·인도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 감정가와 최저가가 191,000,000원으로 동일합니다. 최근 실거래와 현재 매물을 별도로 대조해 응찰가를 정해야 합니다.
- 유찰 시에도 인수 착시 금지. 배당모형상 인수액은 1회 유찰 39,139,200원, 2회 유찰 69,271,360원까지 늘지만, 확약 적용 시 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획을 입찰 전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각기일 전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 승부처”
이 물건은 단순한 무임차 안전형은 아닙니다. 김을래의 전입·확정일자가 2021.05.28로 말소기준권리 2021.09.17보다 앞서기 때문에 원칙적으로는 대항력 있는 보증금 189,000,000원의 임차인을 먼저 봐야 합니다. 신건 배당모형에서도 1,474,000원이 남아 통상 매수인 인수 문제가 생깁니다.
하지만 임차권자의 채권양수인인 주택도시보증공사가 2026.07.09 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 그래서 이 사건의 핵심 결론은 확약 적용 시 실질 인수 0원입니다. 다만 신건 최저가 191,000,000원의 시세 경쟁력은 별개의 문제입니다. 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않는 만큼, 권리 해소만 보고 가격까지 유리하다고 판단해서는 안 됩니다.
