의정부지방법원 2026타경61251. 파주시 야당동 성우뜰안에 103동 3층 301호 다세대주택입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 301호이며 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리 자체보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차인과 그 확약입니다. 임차인 황석영은 2020.05.27 전입, 2020.04.01 확정일자를 갖추고 보증금 175,000,000원으로 건물 전부에 임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준권리는 2022.01.27 포천세무서장 관련 압류입니다. 임차인의 전입과 확정일자는 그보다 앞서므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 문제됩니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 따르면 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.09 확약서를 제출했고, 보증금 전액을 배당에서 변제받지 못하더라도 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차인과 관련한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61251 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 213-13 성우뜰안에 103동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 기준시점 현재 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
2016.02.05 설정된 신한은행 근저당권 114,600,000원은 2020.05.28 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2022.01.27 국 압류이고, 이후 임차권등기·경매개시결정·파주시 압류·관악구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 황석영의 전입일은 2020.05.27로 말소기준보다 앞서므로 임차인의 대항력은 별도로 검토해야 하는 선순위 요소입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황석영 | 건물의전부 · 주거 (임차권등기) | 2020.05.27 | 2020.04.01 | 175,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 인수 0 |
② 시세 비교 — 260,000,000원과 거래 표본
성우뜰안에103동의 비교 거래는 3건입니다. 전체 평균은 231,333,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 지표를 우선해야 합니다. 제공된 최근 12개월 평균은 270,000,000원, 최신 거래 역시 2023.02 · 270,000,000원이며 최저가 대비 최근 평균 비율은 96.3%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세 지표는 27.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 50.95㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.02 | 52.88㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.12 | 53.09㎡ | 2 | 174,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 231,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 270,000,000원 |
최저매각가 260,000,000원은 전체 평균 231,333,333원보다 높지만, 최근 12개월 평균 270,000,000원 기준으로는 96.3%입니다. 다만 최근 12개월 지표의 거래 건수는 1건이고 최신 거래월은 2023.02이므로, 96.3%라는 수치만으로 현재 시세 대비 가격 메리트를 단정하기에는 표본이 제한적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,440,000원 |
| 1. 임차인 황석영 보증금 (우선변제) | 175,000,000원 | 175,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 80,560,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 모형에서는 집행비용 4,440,000원, 임차보증금 우선변제 175,000,000원, 신청채권자 배당 80,560,000원으로 매각대금 260,000,000원이 소진되고 신청채권자 미배당은 94,440,000원입니다. 신청채권자가 임차권자의 채권양수인이라는 확약 내용이 있으므로 실제 배당관계와 채권 귀속은 매각기일 전 배당요구 및 채권양도 원본과 함께 확인할 필요가 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운정4동 행정복지센터 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·소규모 공장·창고 등이 혼재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 4층 건물 내 3층 301호이며 난방·승강기·위생·급배수시설이 되어 있습니다.
- 도로. 건물 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가 943,200원/㎡, 토지면적 668.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 성우뜰안에103동은 11세대이며 사용승인일은 2016.01.22입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.09 확약서의 적용 대상이 황석영 임차인의 잔존 보증금반환청구권 전부인지, 임차권등기 말소 동의 조건이 그대로 유지되는지 원본으로 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 황석영의 전입 2020.05.27·확정일자 2020.04.01·보증금 175,000,000원·배당요구일 2022.06.21을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국·파주시·관악구 압류의 세목과 법정기일을 확인해 당해세가 실제 배당에 미치는 영향을 점검하세요.
- 시세 표본 확인. 최근 12개월 평균은 270,000,000원이지만 거래 건수는 1건입니다. 최신 거래월 2023.02 이후의 현장 매물·실거래를 함께 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정자료상 토지거래계약에관한허가구역이므로 적용 범위와 입찰 후 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 자료·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 선순위 임차인은 ‘확약’까지 봐야 한다
이 사건은 임차인이 없어서 단순한 물건이 아니라, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하지만 확약으로 잔존 인수 위험이 해소된 구조입니다. 황석영의 보증금은 175,000,000원이고 전입일은 2020.05.27로 말소기준인 2022.01.27보다 빠릅니다. 그러나 임차권자의 채권양수인인 주택도시보증공사가 2026.07.09 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했으므로, 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 판단됩니다.
가격은 최저가 260,000,000원이 최근 12개월 평균 270,000,000원의 96.3%입니다. 수치만 보면 최근 지표 아래지만, 표본은 1건이고 최신 거래는 2023.02입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 확약서의 유효성과 세금 배당관계를 원본으로 확인하고, 제한된 거래 표본을 현장 시세로 보완하는 것입니다.
