의정부지방법원 2026타경61346. 고양시 일산동구 성석동 프라임하우스2단지 101동 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 백영예는 2022.06.21 거래가액 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 보증금 240,000,000원의 주택임차권입니다. 임차인 김담은 2022.04.19 확정일자를 받고 2022.05.27 주민등록 및 점유를 개시했으며, 2024.09.12 임차권등기를 마쳤습니다.
등기부상 농협은행 근저당권 156,000,000원은 2022.05.27 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2026.05.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 김담의 임차권은 원래라면 매각으로 없어지지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 그러나 이번 사건에는 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 그 임차인에 한해서는 인수 위험이 실질적으로 제거됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61346 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-35 프라임하우스2단지 101동 2층202호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 111 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 지상4층 건물 내 2층 202호 |
| 실거래 매칭 면적 | 55.3286㎡ |
| 소유자 | 백영예 · 2022.06.21 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 244,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 동 표시 차이 | 공부상 101동 · 현황 건물 외벽은 1동으로 표기 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약으로 인수 해소
실제 임차인은 김담 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권자의 채권양수인인 신청채권자로 기재돼 있으므로 임차보증금을 별도 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 김담은 전입·점유가 2022.05.27이고 확정일자는 2022.04.19로, 2026.05.26 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권이 함께 확인되는 임차권입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김담 | 건물전부 | 2022.05.27 | 2022.04.19 | 240,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 실질 0 |
② 가격 비교 — 권리보다 가격이 더 까다롭다
프라임하우스2단지의 면적 55.33㎡ 실거래 표본은 4건입니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 금액은 231,250,000원, 최신 거래는 2022.06의 240,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득액은 244,000,000원으로 최근 12개월 평균의 105.5%입니다. 즉 신건 기준으로는 최근 거래 평균보다 낮은 가격이 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 55.33㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2022.03 | 55.33㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2021.11 | 55.33㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2021.11 | 55.33㎡ | 1 | 245,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 55.3286㎡ | 4건 | 231,250,000원 |
표본 범위는 220,000,000원~245,000,000원이고, 최신 거래 240,000,000원 역시 현재 최저가 244,000,000원보다 낮습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없고, 신건에서는 최근12개월 평균보다 높은 가격이라는 점을 우선해서 봐야 합니다. 또한 확인된 거래가 2021.11~2022.06에 집중돼 있어 2026.10.06 매각기일과는 시차가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,216,000원 |
| 1. 임차인 김담 보증금(우선변제) | 240,000,000원 | 239,784,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김담 보증금 미배당액은 216,000원입니다. 그러나 2026.07.09 확약에 따라 김담 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사는 임차권자의 채권양수인으로 기재돼 있어 보증금 240,000,000원을 별도 중복 합산하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 총취득액이 다시 내려간다
확약이 없었다면 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되어, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 구조입니다. 데이터상 룰 계산은 현재 회차 216,000원, 1회 유찰 시 48,332,800원, 2회 유찰 시 86,826,240원의 인수를 산출합니다. 그러나 김담 임차인의 잔존 보증금반환청구권 포기 확약을 반영하면 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 후 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 244,000,000원 | 216,000원 | 0원 | 244,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 195,200,000원 | 48,332,800원 | 0원 | 195,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 156,160,000원 | 86,826,240원 | 0원 | 156,160,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물 내 2층 202호입니다.
- 입지. 고양국제고등학교 북서측 인근으로, 주위는 공동주택·창고·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4~5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 단지 규모. 프라임하우스2단지(101·102·103동)는 24세대이며 사용승인 관련 기준일은 2018.03.05입니다. 실거래 표본은 4건입니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 제한보호구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 708,600원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 1,624.0㎡입니다.
- 현황 차이. 공부상 101동이지만 현황 건물 외벽에는 1동으로 표기돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.09 제출된 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서의 원문과 적용 대상을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 김담 임차권등기가 실제 매각 후 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 244,000,000원. 현재 회차는 확약으로 인수액이 0원이므로 실질취득도 244,000,000원입니다. 최근12개월 평균 231,250,000원의 105.5%라는 점을 우선 비교해야 합니다.
- 실거래 시차. 확인된 4건의 거래 시점은 2021.11~2022.06입니다. 2026.10.06 매각기일의 가격 판단에 그대로 대입하지 말고 현장 가격 확인이 필요합니다.
- 동 표시 확인. 등기·공부는 101동, 현황 외벽은 1동으로 표시돼 있으므로 현장 호수 특정과 건축물대장 대조가 필요합니다.
- 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유·인도 상태와 퇴거 여부를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서·실거래 자료 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만 가격은 아직 싸지 않다”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 김담은 보증금 240,000,000원의 대항력 있는 임차인으로 원래는 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사의 2026.07.09 확약으로 김담 임차인에 관한 잔존 보증금반환청구권과 임차권등기 문제가 해소돼 매수인 실질 인수는 0원입니다.
둘째, 그 권리상 이점이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 신건 실질취득액은 244,000,000원이고 최근12개월 평균은 231,250,000원, 최신 거래는 240,000,000원입니다. 최저가가 최근12개월 평균의 105.5%인 만큼, 현재 회차의 승부처는 인수 위험이 아니라 244,000,000원이라는 가격과 4건에 불과한 실거래 표본의 시차입니다. 확약은 분명한 권리 개선 요소지만, 신건 가격 자체를 저평가 구간으로 바꾸지는 않습니다.
