의정부지방법원 2026타경61389. 파주시 야당동 마스터피스 3층 302호, 감정평가상 방3·거실·주방·욕실2·발코니 구조의 다세대주택입니다. 소유자는 김성락이고, 2021.04.27 매매 후 2021.04.28 소유권이전등기를 하면서 등기부 거래가액은 240,000,000원으로 기재됐습니다. 현재 말소기준권리는 2021.06.10 주식회사리드코프 근저당권 195,000,000원입니다.
이 사건은 등기순위만 보면 임차인 때문에 긴장해야 합니다. 차정림은 2021.04.28 점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2021.05.03 전입했습니다. 모두 2021.06.10 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 원칙상 대항력이 있고 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 확약서가 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61389 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 239-67 마스터피스 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 61.87㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 · 지하1층/지상4층 중 3층 |
| 소유자 | 김성락 · 2021.04.27 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 사용승인일 | 2016.12.14 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차정림 | 건물의 전부 | 240,000,000원 | 2021.05.03 | 2021.04.28 | 대항력 有 우선변제 |
실제 임차인은 차정림 1명입니다. 임대차계약일은 2021.04.27, 점유개시는 2021.04.28, 확정일자는 2021.04.28, 전입은 2021.05.03이며 보증금은 240,000,000원입니다. 2023.05.11 임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 확인됩니다.
확약이 없었다면 유찰 회차에서는 미배당 보증금이 인수로 넘어갈 수 있습니다. 계산상 1회 유찰 시 미배당 보증금은 34,923,200원, 2회 유찰 시는 76,098,560원입니다. 그러나 이 사건은 위 확약이 그 임차권에 적용되므로, 해당 금액들은 룰상 계산액일 뿐 매수인의 실질 부담은 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 261,000,000원은 확인 실거래보다 높다
마스터피스는 총 8세대이고, 비교 가능한 실거래는 1건입니다. 확인된 거래는 2021.09, 전용 66.16㎡, 3층, 205,000,000원입니다. 비교 표본이 1건이고 거래시점도 2021.09이므로 현재 시세를 충분히 대표한다고 단정할 수는 없습니다. 다만 제공된 비교값 기준으로는 최저가 261,000,000원이 205,000,000원의 127.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 66.16㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 205,000,000원 |
확약 반영 후 현재 회차의 실질취득은 낙찰가 261,000,000원 + 실질 인수 0원 = 261,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 보증금 때문에 총취득비용이 고정되는 인수형이 아니라, 확약으로 인수위험이 제거된 구조입니다. 그럼에도 실질취득액 자체가 확인 실거래 205,000,000원보다 56,000,000원 높기 때문에 신건을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,454,000원 |
| 1. 임차인 차정림 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사리드코프 | 195,000,000원 | 16,546,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 240,000,000원이 전액 배당돼 원래도 임차인 미배당액은 없습니다. 리드코프에는 16,546,000원이 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자 교부액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운정4동행정복지센터 남서측 인근이며, 연립·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 공용버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상4층 건물의 3층 302호이며 사용승인일은 2016.12.14입니다. 승강기·급배수·난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 947,500원/㎡입니다. 토지는 공동주택 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인되는 실거래가 1건이므로, 가격 판단 시 거래 표본의 부족을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 2026.07.09 주택도시보증공사의 잔존임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약에 핵심적으로 의존합니다.
- 신건 가격 점검. 최저가 261,000,000원은 확인 실거래 205,000,000원의 127.3%입니다. 신건을 싸다고 전제하면 안 됩니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 가능한 거래가 2021.09 한 건이므로 현재 가치 판단 전 추가 시세 확인이 필요합니다.
- 유찰 시 인수 계산과 확약 구분. 확약이 없다면 1회 유찰 시 34,923,200원, 2회 유찰 시 76,098,560원의 미배당 보증금이 생기지만, 이 사건은 해당 확약으로 실질 인수 0원입니다.
- 압류 확인. 2026.06.26 파주시 압류는 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 해소, 가격은 별개”
이 물건의 핵심은 임차인과 가격을 분리해서 보는 것입니다. 차정림은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이지만, 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.09 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 권리 측면의 가장 큰 부담은 해소된 셈입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 실질취득액은 현재 최저가와 같은 261,000,000원이고, 확인되는 2021.09 실거래 205,000,000원의 127.3%입니다. 비교 표본이 한 건뿐이라는 한계는 분명하지만, 현재 제공 자료에서는 신건 가격을 시세보다 낮다고 볼 근거가 없습니다. 결론적으로 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 신건 가격 메리트는 확인되지 않습니다.
