제주지방법원 2025타경2035. 제주시 용담일동 ‘다올해피죤’ 10층 1101호, 전용 약 84.94㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김보경이며, 2016.10.07. 거래가 265,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농협은행주식회사의 채권최고액 151,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 농협은행 주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 측면에서 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인도 없어 임차보증금 승계 문제는 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수가 아니라 현재 291,000,000원의 신건 가격이 실제 거래 수준과 맞는가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2035 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 용담일동 219-8 다올해피죤 제10층 제1101호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 용담로 141 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.935㎡ · 지하1층 지상11층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 김보경 · 2016.10.07. 소유권이전 · 거래가 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 291,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 107,851,607원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈는 없습니다. 말소기준은 2016.10.07. 농협은행주식회사의 근저당권이고, 이후 2024.05.07. 농협은행 주식회사의 가압류 35,099,524원과 2025.12.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.07.30. 국민건강보험공단 압류는 2025.10.27. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득액이 최근 시세보다 높다
다올해피죤은 44세대, 2013.02.08. 준공 단지입니다. 대상 면적은 84.935㎡이며 동일 면적권 실거래가 확인됩니다. 가격 판단에서는 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균 281,666,666원과 최신 거래 290,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.92㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 11 | 295,000,000원 |
| 2024.10 | 84.95㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2023.05 | 84.92㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2022.09 | 84.95㎡ | 10 | 298,000,000원 |
| 2022.08 | 84.92㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2022.02 | 84.95㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2022.01 | 84.92㎡ | 6 | 268,000,000원 |
| 2021.11 | 84.91㎡ | 9 | 282,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 281,666,666원 |
최근 12개월 3건은 260,000,000원·295,000,000원·290,000,000원이며 평균은 281,666,666원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액 291,000,000원은 이 평균의 103.3%입니다. 최신 2026.07. 거래가 290,000,000원과 비교해도 경매 신건 가격이 더 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
전체 10건 평균은 276,300,000원이지만, 2021년부터의 과거 거래가 함께 섞인 수치입니다. 최근 가격 흐름은 과거 구간 대비 +2.8%로 집계되어 하락 추세는 아니지만, 그 점을 감안해도 현재 최저가는 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두를 웃돕니다.
③ 예상배당표 (매각가 291,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,874,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 151,000,000원 | 151,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 35,099,524원 | 35,099,524원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 100,026,476원 |
현재 회차 291,000,000원 가정 시 채권자 청구액 186,099,524원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 100,026,476원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시 가격 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 291,000,000원 | 186,099,524원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 232,800,000원 | 186,099,524원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 186,240,000원 | 182,832,640원 | 3,266,884원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 232,800,000원, 2회 유찰 시 186,240,000원으로 내려갑니다. 2회 유찰 시 채권 미배당액 3,266,884원이 생기지만, 이 사건에서는 그 부족액이 매수인 인수로 이어지는 구조가 아니어서 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주중학교 남측 인근. 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 20미터, 북측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(35M이하), 방화지구, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상11층. 기본 위생·급배수·난방·옥내소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 현황. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 거래 표본. 단지는 44세대이고 확인된 동일 면적권 실거래는 10건, 최근 12개월은 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세 할인으로 보지 않기. 291,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높고 최신 거래보다도 높습니다.
- 권리 원본 재확인. 2016.10.07. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리인지 등기부 원본과 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 점유 현황 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 인도 상태와 점유관계는 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공동주택의 미납 관리비 가운데 매수인 부담 가능 부분이 있는지 관리주체에 확인하세요.
- 규제 확인. 일반상업지역 외 고도지구·방화지구·장애물제한표면구역 등 다수의 토지이용 제한사항을 입찰 전 확인하세요.
- 실거래 원본 대조. 최근 거래 3건의 층·면적·계약조건과 대상 10층 1101호의 상태 차이를 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 관건
이 사건은 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸이라는 점에서 권리구조 자체는 간단합니다. 그러나 현재 실질취득액은 291,000,000원으로 최근 12개월 평균 281,666,666원의 103.3%이며, 가장 최근 2026.07. 실거래 290,000,000원도 웃돕니다. 최근 추세가 +2.8%로 하락장은 아니지만, 현 회차 가격을 두고 ‘경매라서 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 권리는 단순하고, 가격은 신중히 비교해야 하는 신건입니다.
