제주지방법원 2025타경2044. 서귀포시 대정읍 제주푸르지오더퍼스트 104동 2층 201호입니다. 공부상 사건 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 사용승인일은 2024.02.05이며 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층·지상 4층 건물에 위치합니다. 말소기준은 2024.08.27 하나은행 근저당권 401,500,000원이고, 이후 아이엠캐피탈 근저당, 제주로지스틱스 가압류, 우리금융캐피탈 가압류, 국의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득가는 최저가와 동일한 724,000,000원입니다. 가격 판단은 이 실질취득가를 기준으로 해야 합니다. 최근 12개월 확인 거래는 2026년 5월 599,000,000원 1건뿐이고 면적도 본건과 일치하지 않지만, 제공된 비교지표상 실질취득가는 이 거래금액의 120.9%이므로 현재 가격에 할인 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2044 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 1187 제주푸르지오더퍼스트 제104동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박하나 · 2024.08.27 소유권이전 · 거래가액 788,925,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 724,000,000원 / 724,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 372,419,884원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 사용승인 | 2024.02.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태 자체는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기상 핵심은 2024.08.27 하나은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 설정된 아이엠캐피탈 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원으로 계산돼 있습니다.
| 구분 | 권리자 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 근저당권 | 주식회사하나은행 | 401,500,000원 | 말소기준 |
| 근저당권 | 주식회사아이엠캐피탈 | 120,000,000원 | 소멸 |
| 가압류 | 주식회사 제주로지스틱스 | 106,238,141원 | 소멸 |
| 가압류 | 우리금융캐피탈 주식회사 | 34,374,847원 | 소멸 |
| 압류 | 국 · 제주세무서장 | - | 소멸 |
② 시세 비교 — 실질취득 7.24억, 최근 확인 거래 5.99억
제주푸르지오더퍼스트의 최근 12개월 확인 실거래는 1건입니다. 2026년 5월 전용 84.96㎡ 3층이 599,000,000원에 거래됐습니다. 본건 비교 대상 면적은 102.3699㎡로 면적이 일치하지 않으므로 동일평형 직접 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 제공된 비교지표상 현재 최저가 724,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래금액의 120.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.96㎡ | 3 | 599,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 1건 | 599,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 724,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,640,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 401,500,000원 | 401,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사아이엠캐피탈 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제주로지스틱스 | 106,238,141원 | 106,238,141원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 34,374,847원 | 34,374,847원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,247,012원 |
현재 회차 724,000,000원 가정에서는 집행비용과 기재 채권이 모두 배당되고 소유자에게 52,247,012원이 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 724,000,000원 | 0원 | 52,247,012원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 579,200,000원 | 91,104,988원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 463,360,000원 | 205,786,588원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 579,200,000원, 2회 유찰 시 463,360,000원으로 내려갑니다. 이때 채권자 측 미배당액은 각각 91,104,988원과 205,786,588원으로 늘지만, 제공된 시나리오상 그 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 즉 채권 미회수와 매수인 인수는 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 안덕면 덕수리 소재 덕수1교차로 북서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 간선도로에 접해 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다. 동측으로 폭 약 14m 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 4층 중 104동 2층 201호이며 사용승인일은 2024.02.05입니다. 승강기·급배수·위생·난방설비가 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지이며 연립주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 29,298.4㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3·4등급, 건축계획심의대상구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 단지·거래. 제주푸르지오더퍼스트는 160세대이며, 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 환금성과 적정가격 판단 시 보수적인 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사와 현장 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 가격 비교의 면적 차이. 최근 거래 599,000,000원은 전용 84.96㎡이고 본건 비교 대상 면적은 102.3699㎡입니다. 단순 금액 차이만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 현재 회차 가격. 제공된 비교지표상 최저가가 최근 12개월 평균의 120.9%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 할인 효과가 있는 상태는 아닙니다.
- 세금·배당 변수. 국의 압류가 등기돼 있고 실제 배당에는 당해세 등 변수가 반영될 수 있으므로 배당요구·교부청구 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역 및 각종 보전·제한구역 관련 기재가 있으므로 향후 사용·증개축 등 계획이 있다면 개별 규제를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 보수적으로
이 사건의 핵심은 권리보다 가격 검증입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 없으며 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득가는 최저가와 동일한 724,000,000원입니다. 반면 최근 12개월 확인 실거래는 599,000,000원 1건이고, 제공된 비교지표상 현재 가격은 그 120.9%입니다. 비교 면적이 다르기 때문에 이를 곧바로 ‘20.9% 비싸다’고 확정할 수는 없지만, 적어도 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 권리 인수는 0원, 현재 가격 메리트는 확인이 필요한 구조로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
