서울남부지방법원 2025타경11798. 방화동 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제8층 제804호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(방, 화장실)입니다. 감정가 190,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 97,280,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 임차권과 확약의 적용범위입니다.
말소기준권리는 2020.08.19. 접수된 주식회사바른자산대부관리의 가압류입니다. 이후 씨에스핀테크대부주식회사 근저당권, 한국토지주택공사 주택임차권, 강서구 압류, 서울보증보험주식회사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 한국토지주택공사 관련 임차관계는 전입 2020.07.31.로 말소기준권리보다 앞서기 때문에 배당 부족분이 원칙적으로 매수인 인수 위험으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11798 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제8층 제804호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(방, 화장실)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하1층/지상10층 중 제8층 제804호 · 사용승인일 2016.02.22 |
| 소유자 | 주식회사두솔 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 97,280,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 174,480,755원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 19,456,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
현재 권리분석의 출발점은 2020.08.19. 가압류입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 한국토지주택공사 관련 임차관계의 전입일은 2020.07.31.로 그보다 빠릅니다. 배당표는 보증금 143,000,000원 가운데 95,128,960원이 배당되고 47,871,040원이 부족한 것으로 계산합니다.
② 임차관계 — 보증기관 승계와 실제 임차인을 분리해서 봐야 한다
| 구분 | 사용부분 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 건물 전부 | 143,000,000원 | 대항력 有 우선변제 전입 2020.07.31 · 확정일자 2020.07.02 · 배당요구 2022.09.08 |
| 등기사항 실제 임차인 | 주거 | 미상 | 대항력 미상 전입일·확정일자 미상 |
한국토지주택공사의 143,000,000원은 보증기관의 대위·승계 관계에 따른 금액으로, 실제 임차인의 별도 보증금과 합산해서는 안 됩니다. 따라서 이 사건은 실제 임차인 1명으로 보는 것이 맞습니다. 문제는 이 실제 임차인에 관한 보증금과 전입일이 확인되지 않아, 최종 인수 위험을 0원으로 확정할 수 없다는 점입니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰이어도 시세 메리트는 확인되지 않았다
감정가 190,000,000원에서 현재 최저가는 97,280,000원까지 내려왔습니다. 하지만 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않으므로 최저가가 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 사건상 용도는 근린시설이고 실제 이용은 오피스텔이어서, 단순 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 적정가를 판단하는 것은 위험합니다.
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수 | 확약대상 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 97,280,000원 | 47,871,040원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 77,824,000원 | 66,976,832원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 62,259,200원 | 82,261,466원 | 0원 |
위 0원은 한국토지주택공사 승계채권에 대한 확약 이행을 전제로 한 실질 인수액입니다. 별도로 표시된 실제 임차인의 보증금·대항력은 미상이라 추가 인수 위험은 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,151,040원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 143,000,000원 | 95,128,960원 |
| 2. 가압류 · 주식회사바른자산대부관리 | 1,485,040,111원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 씨에스핀테크대부주식회사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 174,480,755원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,151,040원을 제외한 95,128,960원이 한국토지주택공사 관련 보증금에 배당되고, 후순위 가압류·근저당권·신청채권자는 배당을 받지 못하는 계산입니다. 한국토지주택공사 관련 부족분은 47,871,040원이지만 앞서 본 매각조건에 따라 해당 승계채권은 매수인에 대한 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방화중학교 남측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 공항시장역·송정역·김포공항역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 현황은 오피스텔(방, 화장실)입니다.
- 설비. 승강기, 자주식·기계식 주차장, 개별난방, 위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 근린상업지역의 부정형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 5,800,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 원본 확인. 실제 임차인 1명의 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해 추가 인수 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 확약 적용범위 확인. 서울보증보험공사의 채권포기·임차권등기 말소 조건이 한국토지주택공사 승계채권에 어떻게 적용되는지 매각조건 원문을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 최근 실거래 자료가 없어 97,280,000원이 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 51.2%만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 보증금 20% 준비. 현재 회차 매수신청보증금은 19,456,000원입니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 현황상 오피스텔 이용이 함께 확인되므로 실제 사용·전입·대출 가능 여부를 입찰 전에 점검해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘확약 밖 임차인’을 먼저 본다
이 사건은 감정가 190,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 97,280,000원까지 내려왔습니다. 그러나 배당표상 한국토지주택공사 관련 인수액 47,871,040원은 승계인의 채권포기·임차권등기 말소 확약으로 실질 0원이 되는 구조입니다. 여기까지만 보면 부담이 크게 줄어든 것처럼 보입니다.
문제는 그 확약과 별개로 실제 임차인 1명의 보증금·전입일이 미상이라는 점입니다. 그 임차인까지 인수 위험이 없다고 단정할 자료는 없습니다. 게다가 최근 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시세 대비 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘3회 유찰’ 자체가 아니라 미상 임차인의 권리 확인과 매각조건 원문 대조입니다.
