서울남부지방법원 2025타경14227. 강서구 화곡동 케이엠파크빌 3층 301호 오피스텔입니다. 이 사건은 단순히 “임차권등기가 있으니 인수한다”거나 “배당요구를 했으니 모두 소멸한다”로 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 임차인 유승수의 전입·점유개시·확정일자가 모두 2022.03.31로, 말소기준인 2024.01.05 수협은행 가압류보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있는 선순위 임차인으로 보아야 합니다.
현재 최저매각가 219,000,000원을 기준으로 집행비용 3,866,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 215,134,000원이 배당되고, 보증금 229,000,000원 중 13,866,000원이 미배당됩니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 이 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 되어 있습니다. 따라서 확약 조건이 그대로 이행되면 낙찰자의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14227 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제3층 제301호 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층 / 지상10층 |
| 소유자 | 최상범 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약으로 인수 해소
등기부상 2019.11.29 은평신용협동조합 근저당권은 2020.03.20 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 제시된 권리는 2024.01.05 수협은행 가압류입니다. 임차인 유승수는 그보다 앞선 2022.03.31 전입·점유·확정일자를 갖고 있어 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 2024.04.09 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 되어 있습니다.
② 임차인·승계 관계 — 실제 임차인은 1명
| 성명 / 구분 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유승수 · 실제 임차인 | 건물전부 | 2022.03.31 | 2022.03.31 | 229,000,000원 | 대항력 有 우선변제 | 주택도시보증공사 승계 |
| 주택도시보증공사 · 주택임차권승계인 | 실제 임차인 아님 | - | - | 중복 합산 안 함 | 반환청구권 포기 조건 | 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 주택임차권승계인으로 표시돼 있으므로, 유승수의 보증금 229,000,000원과 별도로 다시 합산하면 안 됩니다. 이 구분이 이 사건의 인수액을 계산할 때 특히 중요합니다.
③ 가격 판단 — 권리와 가격을 분리해야 한다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 219,000,000원으로 신건입니다. 이 사건에서는 동일 평형 실거래 수치를 근거로 한 시세 비교 대신, 현재 회차와 유찰 시나리오에서 배당구조가 어떻게 바뀌는지를 보는 것이 안전합니다. 따라서 최저가 2.19억이 시세보다 싸다는 판단은 하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,000원 |
| 1. 임차인 유승수 보증금 | 229,000,000원 | 215,134,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 1,567,749,529원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 임차보증금 미배당액은 13,866,000원입니다. 이는 통상적인 대항력 임차인이라면 매수인 인수 가능액이지만, 이 사건에서는 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용해 실질 인수를 0원으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 계산상 미배당은 늘지만 확약의 효력은 별도 확인
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 219,000,000원 | 13,866,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 175,200,000원 | 57,052,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 140,160,000원 | 91,602,240원 | 0원 |
유찰될수록 일반적인 대항력 임차인 구조에서는 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 커져 매수인 실질 부담이 쉽게 줄지 않습니다. 실제 계산도 현재 13,866,000원에서 1회 유찰 시 57,052,800원, 2회 유찰 시 91,602,240원으로 증가합니다. 다만 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어, 그 조건이 이행되는 한 위 금액들은 실질 인수액이 아니라 확약이 없었을 경우의 룰상 금액입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 대상 호실은 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상10층입니다.
- 입지. 지하철 2·5호선 까치산역 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔과 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 까치산역과 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·화재경보·화재탐지·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 6,941,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 유승수 1명입니다. 주택도시보증공사는 승계인이므로 보증금 229,000,000원을 별도로 한 번 더 합산하지 않습니다.
- 선순위성 확인. 임차인의 전입·점유·확정일자 2022.03.31은 말소기준인 수협은행 가압류 2024.01.05보다 빠릅니다.
- 시세 판단 분리. 최저가 219,000,000원이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 보지 말고, 실제 응찰 전 별도의 최신 거래가격을 확인하세요.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 확약 조건에 따른 임차권등기 말소 절차와 시점을 반드시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 위험의 핵심은 ‘대항력’보다 확약 조건의 이행
이 사건의 첫인상은 강합니다. 보증금 229,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 회차에서 13,866,000원이 미배당됩니다. 일반적인 구조라면 그 잔액은 매수인의 인수 위험으로 연결될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 그 조건이 정상적으로 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
또한 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 주택임차권승계인이므로 보증금을 중복 계산하면 안 됩니다. 권리구조는 확약을 정확히 반영하면 정리되지만, 신건 최저가 219,000,000원의 가격 경쟁력은 별도로 검증해야 합니다. 이 물건의 핵심은 “대항력 임차인이 있다”는 사실 자체가 아니라, 그 임차인의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제로 어떻게 이행되는가입니다.
