서울남부지방법원 2025타경14237. 서울 금천구 독산동 미림에이클래스 101동 3층 301호 오피스텔입니다. 현 등기상 소유자는 박경국이고, 2021.07.30 매매를 원인으로 거래가액 294,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.08.18 대구신용보증재단 가압류 34,936,879원입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 등기부 을구의 노지은 주택임차권입니다. 임대차계약은 2021.10.23 및 2021.11.29, 확정일자는 2021.10.25, 주민등록·점유개시는 2021.11.29로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금은 294,000,000원이고 배당요구도 확인되어 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권입니다. 원칙적으로는 미배당액이 매수인 인수 문제로 이어질 수 있지만, 이 사건에는 별도의 매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14237 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제101동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 중 3층 |
| 소유자 | 박경국 · 거래가액 294,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 302,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 294,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
등기부상 2021.06.21 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 2023.04.25 서울특별시금천구 압류 역시 2024.06.05 해제로 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2023.08.18 대구신용보증재단 가압류이며, 그 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
노지은의 임차권은 주민등록일자·점유개시일자가 모두 2021.11.29로 말소기준보다 앞서 대항력 있음으로 확인됩니다. 다만 이 사건에서는 주택도시보증공사의 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 제시돼 있어, 그 조건이 적용되는 노지은 임차권에 관한 매수인 인수는 실질 0원입니다.
② 임차·점유 관계
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노지은 | 건물 전부 | 2021.11.29 | 2021.10.25 | 294,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
| 곽동호 | 미상 | 2025.09.02 | - | 미상 | 대항력 없음 |
곽동호는 2025.09.02 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 점유 부분과 보증금이 미상으로 표시돼 있어 실제 명도 시 점유 형태와 인도 대상은 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다. 이 점유자는 노지은에게 적용되는 주택도시보증공사의 확약과 별개의 인물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,028,000원 |
| 1. 임차인 노지은 보증금 | 294,000,000원 | 294,000,000원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 34,936,879원 | 2,972,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 294,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 302,000,000원 가정 시 임차보증금 294,000,000원은 전액 배당되고, 대구신용보증재단에는 2,972,000원이 배당되는 계산입니다. 채권자 미배당액은 335,964,879원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 노지은 인수는 확약으로 0원
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 302,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 241,600,000원 | 56,582,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 193,280,000원 | 104,225,920원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 보증금보다 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 문제가 생깁니다. 그러나 이 사건은 노지은 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 제시했으므로, 표의 56,582,400원·104,225,920원은 배당계산상 부족분이고 매수인 실질 인수액은 0원으로 해석해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울두산초등학교 북서측에 위치하며, 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 독산역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물의 3층 301호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측과 동측이 포장도로와 접해 있습니다.
- 토지 이용. 2필지 일단의 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며, 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 해당합니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 최종 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 노지은 임차권 말소. 낙찰 후 임차권등기 말소가 확약 조건대로 처리되는 절차와 제출서류를 확인해야 합니다.
- 곽동호 점유 확인. 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 점유 부분과 보증금이 미상이므로 현장점유와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 302,000,000원만으로 가격 경쟁력을 판단하지 말고 주변 오피스텔 실거래와 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “고액 대항력 임차권이 있지만, 확약이 구조를 바꾼다”
표면만 보면 보증금 294,000,000원의 대항력 있는 임차권이 잡혀 있어 인수형 경매처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 노지은 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 명시한 것이 결정적입니다. 따라서 현재 회차뿐 아니라 유찰로 배당부족액이 커지는 경우에도 노지은 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
남는 리스크는 곽동호의 실제 점유관계와 확약 조건의 최종 확인입니다. 반면 가격은 판단 자료가 부족합니다. 감정가 302,000,000원이 적정한지 여부는 제공된 자료만으로 결론낼 수 없습니다. 이 물건은 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 별도 시세 검증으로 정리하는 것이 맞습니다.
