서울남부지방법원 2026타경3003. 금천구 가산동 ‘한강’ 제1동 9층 904호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 이소영은 2021년 9월 24일 매매를 원인으로 2021년 10월 22일 소유권을 이전받았고 거래가액은 205,000,000원입니다. 같은 날 임차인 김현주가 전입·점유를 시작했고, 임대차계약일과 확정일자는 2021년 9월 24일, 보증금은 205,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 2023년 2월 1일 경기광주세무서장 압류입니다. 이 압류가 말소기준으로 제시돼 있으며, 그 뒤의 임차권등기·금천구 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김현주의 전입은 말소기준보다 앞서므로 등기순서만 보고 소멸로 끝낼 수 없습니다. 대항력이 있는 임차보증금의 미배당분이 원칙적으로 문제가 되지만, 이 사건은 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 그 위험을 뒤집습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3003 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제9층 제904호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 · 지하1층/지상10층 중 9층 |
| 소유자 | 이소영 (2021.09.24 매매 · 2021.10.22 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 민간임대주택 등기 | 2021.12.24 민간임대주택 등록 등기 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나, 확약이 인수를 끊는다
김현주의 임대차계약일·확정일자는 2021.09.24, 전입·점유개시는 2021.10.22입니다. 말소기준인 2023.02.01 압류보다 빠르므로 대항력 有, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권 행사 대상입니다. 실제 임차인은 김현주 1명이며, 매각물건명세서에 표시된 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 기재되어 있어 김현주의 보증금과 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현주 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 205,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.10.22 | 우선변제 확정 2021.09.24 · 배당요구 | 실질 인수 0원 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
② 가격 구조 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’을 본다
현재 회차 최저매각가는 202,000,000원입니다. 대항력 있는 김현주의 보증금은 205,000,000원으로 최저가보다 크기 때문에, 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 잔액이 늘어나는 전형적인 인수형 구조가 됩니다. 실제 시나리오상 미배당 인수액은 현재 회차 6,628,000원, 1회 유찰 시 46,462,400원, 2회 유찰 시 78,329,920원으로 증가합니다.
하지만 이 사건은 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있으므로, 김현주 관련 실질 인수액은 회차와 관계없이 0원으로 처리합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 202,000,000원입니다. 별도의 최근 실거래 자료는 제시되어 있지 않으므로, 이 금액이 현재 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 김현주 보증금 | 205,000,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김현주 보증금의 부족분은 6,628,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 선순위 차감 및 후순위 미배당 변동 가능성이 있습니다. 다만 김현주와 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물의 제9층 제904호입니다. 사용승인일은 2021.08.18입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 디지털단지오거리 남측 인근이며, 주위에 오피스텔·근린생활시설·숙박시설·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 개별난방, 기계식주차시설, 옥내소화전 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 재확인. 김현주와 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세 해당 시 선순위 차감이 가능하므로 실제 배당표 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 처리 확인. 을구 4번 김현주 주택임차권은 매각물건명세서상 말소 조건이 핵심이므로 말소 절차와 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 202,000,000원이 현재 시장가보다 저렴하다고 단정하지 말고 별도 시세확인이 필요합니다.
- 민간임대주택 등기. 갑구에 2021.12.24 민간임대주택 등록 등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 관련 원문 기재를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 서류를 입찰 직전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 이 사건의 승부처는 확약 확인”
이 사건의 표면만 보면 보증금 205,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 202,000,000원에서 배당만으로는 보증금 전액을 채우지 못합니다. 원칙적인 숫자만 보면 매수인이 6,628,000원을 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 김현주와 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 김현주 관련 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 202,000,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 최근 실거래 시세가 제시되지 않아 가격 메리트를 판단할 근거는 부족하고, 세금 압류 3건에 따른 실제 배당 변동 가능성은 남습니다. 이 물건은 최저가보다 ‘포기·말소 조건의 유지 여부’가 더 중요한 사건입니다.
