서울남부지방법원 2026타경3007. 서울 양천구 신월동 어반리더스 5층 502호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 보증금 225,000,000원의 주택임차권입니다. 임차인 신진아는 2021.08.23 전입·점유했고, 확정일자는 2021.08.10이며 2023.07.25 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 2026.01.06이므로 임차인의 대항력은 그보다 앞섭니다. 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 매각조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 되어 있습니다. 이 조건이 적용되는 임차인 신진아에 대해서는 계산상 미배당액이 발생하더라도 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3007 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 5층 502호 |
| 비교 면적 | 22.98㎡ |
| 소유자 | 김인성 지분 2분의 1 · 이지안 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 233,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
실제 임차인은 신진아 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 기재되어 있으므로 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 신진아는 전입·점유일 2021.08.23, 확정일자 2021.08.10으로 2026.01.06 강제경매개시결정보다 앞서며, 대항력과 우선변제권이 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 신진아 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 225,000,000원 | 2021.08.23 / 2021.08.10 | 대항력 有 우선변제 확약·실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 현재 신건 233,000,000원은 비교 거래보다 높다
어반Leaders의 동일 면적 22.98㎡ 비교 거래는 2건이며, 두 거래 모두 225,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2021.08의 225,000,000원이고, 비교 평균도 225,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 22.98㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2021.07 | 22.98㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 평균 | 22.98㎡ | 2건 | 225,000,000원 |
현재 최저매각가 233,000,000원은 비교 실거래 평균 225,000,000원의 103.6%입니다. 확약으로 인수액이 0원이므로 신건의 실질취득금액 역시 233,000,000원이고, 이 금액을 기준으로 비교해야 합니다. 따라서 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,062,000원 |
| 1. 임차인 신진아 보증금(우선변제) | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 3,938,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권승계인으로 기재되어 있으며 실제 임차인 수에는 포함하지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 신청채권자 미배당액은 221,062,000원이나, 임차인과 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 매각조건이므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양서중학교 북동측 인근으로 아파트단지, 도시형생활주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 5층 502호이며, 사용승인일은 2021.04.15입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 진입표면구역·수평표면구역·대공방어협조구역 등에 해당하며 공시지가는 2,883,000원/㎡입니다.
- 민간임대주택. 갑구에 2021.06.04 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 있습니다.
- 거래 표본. 어반Leaders는 16세대이며 비교 가능한 동일 면적 거래는 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 확인. 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 이 사건의 핵심입니다. 매각물건명세서 원문에서 해당 조건이 최종 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 확약이 유효한 현재 분석에서는 인수액이 0원이므로 실질취득금액은 낙찰가와 같습니다.
- 신건 가격. 233,000,000원은 비교 실거래 225,000,000원의 103.6%로 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 유찰 시 계산. 확약이 없다고 가정한 기계적 인수 계산액은 1회 유찰 시 42,009,600원, 2회 유찰 시 78,767,680원이지만, 이 사건의 매각조건을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
- 임차권 말소. 낙찰 이후 확약에 따른 임차권등기 말소 절차 이행 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 매각조건을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도 확약 조건을 먼저 본다”
겉으로만 보면 보증금 225,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 인수 위험이 큰 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 임차인 신진아와 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 해당 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
권리보다 남는 쟁점은 가격입니다. 현재 신건 최저가 233,000,000원은 비교 실거래 평균 225,000,000원의 103.6%입니다. 즉 확약으로 권리 위험은 크게 낮아졌지만, 현재 회차 가격 자체에는 비교 거래 대비 할인 근거가 없습니다. 이 사건은 확약 조건의 유지 여부와 실제 낙찰가를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
