서울남부지방법원 2026타경3011. 양천구 신월동 ‘어반리더스’ 제4층 제402호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 전용면적 비교 표본은 29.9㎡대이고, 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층, 사용승인일은 2021.04.15입니다.
이 사건의 핵심은 권리와 가격을 분리해서 보는 것입니다. 등기상 김유진의 주택임차권은 2023.08.04. 등기됐고, 임대차계약일은 2021.06.12., 전입과 확정일자는 2021.07.16., 점유개시는 2021.07.17.입니다. 경매개시결정은 2026.01.12.이므로 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞섭니다. 원칙만 놓고 보면 배당되지 않은 보증금 잔액이 매수인에게 남을 수 있는 선순위 임차권 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3011 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.9㎡대 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 사용승인 2021.04.15 |
| 소유자 | 김인성 2분의 1 · 이지안 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 277,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 매각조건으로 인수 해소
말소기준으로 잡힌 권리는 2026.01.12.의 강제경매개시결정입니다. 김유진은 그보다 앞선 2021.07.16. 전입·확정일자를 갖고 있고, 2023.08.04. 주택임차권등기를 마쳤으므로 대항력과 우선변제권이 있는 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 259,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 259,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계인 기재 | 실질 0원 |
주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 기재돼 있습니다. 따라서 이를 별도의 두 번째 임차인이나 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 김유진 1명입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 기록된 실거래보다 높다
동일 건물 ‘어반Leaders’의 전용 29.9㎡대 실거래 표본은 8건입니다. 거래시점은 2021.06~2021.10이고, 평균 거래가는 265,250,000원, 최저 259,000,000원, 최고 269,000,000원입니다. 최신 거래도 2021.10.의 269,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 29.91㎡ | 2 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.66㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 2 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.9㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2021.07 | 29.91㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2021.06 | 29.66㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 265,250,000원 |
현재 최저매각가 277,000,000원은 이 실거래 평균의 104.4%입니다. 확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득도 277,000,000원이므로 비교 기준이 달라지지 않습니다. 즉 최저가가 낮아 보이는 착시도, 인수금 때문에 실질취득이 더 커지는 구조도 현재 회차에는 없지만, 기록된 실거래보다 싸지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,678,000원 |
| 1. 임차인 김유진 보증금 | 259,000,000원 | 259,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 13,322,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션의 주택도시보증공사 항목은 매각물건명세서상 ‘주택임차권승계인’ 관계와 함께 봐야 합니다. 이를 김유진 외 별도의 임차인 보증금으로 더해 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 확약 조건을 반영해 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 원칙상 인수액과 확약 효과를 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 277,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 221,600,000원 | 41,302,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 177,280,000원 | 85,001,920원 | 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 회차에서는 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 이 사건 역시 확약을 제외한 시나리오에는 그 효과가 나타납니다. 다만 김유진 및 주택임차권승계인의 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 각 회차에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, ‘어반Leaders’ 전체 세대수는 16세대입니다.
- 입지. 신월1동주민센터 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 제4층 제402호이며, 승강기와 기본 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 포함되고 공시지가는 2,883,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측으로 세로(가)변 포장도로와 접하고, 토지는 2필지 일단의 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원문 확인. 김유진과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 동일하게 기재돼 있는지 확인하세요.
- 임차권 말소 실행 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심은 해당 임차권등기가 매각조건대로 말소되는 것입니다.
- 보증금 중복합산 금지. 실제 임차인은 김유진 1명이며, HUG의 승계 관계를 별도의 두 번째 보증금으로 더하지 마세요.
- 가격 상한 재검토. 신건 최저가 277,000,000원은 실거래 평균 265,250,000원의 104.4%이고 최신 거래 269,000,000원보다 높습니다.
- 실거래 시점 확인. 확인되는 동일 면적 거래는 2021.06~2021.10입니다. 현재 매매시장을 판단하려면 입찰 직전 거래와 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.16. 민간임대주택등기가 존재하므로 낙찰 후 관련 절차와 의무 처리 여부를 원문 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리의 핵심은 해소됐지만, 가격은 아직 보수적으로 봐야 한다
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 259,000,000원의 선순위 임차권 때문에 인수 부담이 커 보입니다. 하지만 매각물건명세서에 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 김유진 임차보증금에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 점이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
다만 권리가 해소됐다고 가격까지 유리해지는 것은 아닙니다. 현재 신건 최저가이자 실질취득가는 277,000,000원으로, 실거래 표본 평균 265,250,000원의 104.4%이며 최신 거래 269,000,000원도 웃돕니다. 또한 16세대 규모의 도시형생활주택이고, 확인되는 실거래 시점이 2021년에 집중돼 있어 환금성과 현재 시세 확인의 중요성이 큽니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 줄었지만, 현재 회차의 가격은 보수적으로 검토할 구간입니다.
