서울남부지방법원 2026타경3033. 강서구 화곡동 성원프라우드 제5층 제501호, 전용 27.07㎡ 대상의 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 등기부에서 가장 먼저 주목해야 할 권리는 2024.06.17. 등기된 한인열의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.03.21., 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.04.28.이고 보증금은 215,000,000원입니다.
이 임차권은 2026.01.06. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 형식적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 일반적인 경우라면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 중요한 조건이 붙습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 조건이 이행되는 한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3033 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 970-21 성원프라우드 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 27.07㎡ · 지상6층 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사콘텐츠21 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 233,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이지만 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한인열 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 215,000,000원 | 2022.04.28 | 2022.04.28 | 대항력 有 우선변제 확약상 인수 0 |
실제 임차인은 한인열 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 주택임차권승계인으로 표시된 보증금 승계 주체이므로 임차보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다. 한인열은 전입·점유개시가 2022.04.28.이고 확정일자도 같은 날이며, 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 7.7% 낮다
성원프라우드는 총 20세대, 2018.03.29. 사용승인된 건물입니다. 대상 전용면적은 27.07㎡이며, 비교 실거래는 28.44~28.55㎡입니다. 전체 5건 평균은 245,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 자료를 우선합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 252,500,000원, 최신 거래는 2026.08. 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 28.44㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2025.09 | 28.55㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2025.02 | 28.44㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2024.10 | 28.55㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2024.02 | 28.55㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 252,500,000원 |
최저가이자 확약 적용 후 실질취득액인 233,000,000원은 최근 12개월 평균의 92.3%입니다. 최신 거래 255,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 5.2% 상승한 흐름이므로, 전체 평균 245,000,000원만 보는 것보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 비교하는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,062,000원 |
| 1. 임차인 한인열 보증금(우선변제) | 215,000,000원 | 215,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 13,938,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 215,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 규칙상 미배당 임차보증금도 없습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 청구액 215,000,000원 중 13,938,000원을 배당받는 계산이며, 미배당액은 201,062,000원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우장초등학교 남동측 인근이며 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상6층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2018.03.29.입니다. 도시가스 개별난방과 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 5,530,000원/㎡이며 토지는 평지·정방형, 소로한면 조건입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 내부는 현장조사 당시 폐문부재로 집합건축물대장상 건축물현황도와 외부관찰 등을 통해 표시됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각물건명세서에도 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 자체는 존재. 한인열의 전입·점유개시·확정일자가 모두 2022.04.28.이므로 확약이 없다면 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
- 중복 합산 금지. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 표시되어 같은 보증금 215,000,000원을 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 252,500,000원과 최신 거래 255,000,000원을 기준으로 현재 실질취득 233,000,000원을 비교하세요.
- 유찰 시에도 확약 적용 여부 확인. 계산상 1회 유찰 시 인수 32,009,600원, 2회 유찰 시 68,767,680원이 발생하지만 확약이 유지·이행되면 실질 인수는 0원입니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 내부 폐문부재였으므로 내부 상태와 실제 점유관계는 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
등기부만 보면 보증금 215,000,000원의 대항력 있는 임차권이 경매개시보다 앞서 있어 경계해야 하는 물건입니다. 하지만 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 이 조건이 이행되는 전제에서는 매수인의 실질 인수액이 0원입니다.
가격은 현재 최저가 233,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 252,500,000원의 92.3%이고, 최신 거래 255,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 흐름도 과거 대비 5.2% 상승한 수치입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순히 “선순위 임차권이 있다”는 사실이 아니라, 포기·말소 확약의 유효성과 실제 이행을 확인한 뒤 실질취득가 233,000,000원을 최근 시세와 비교하는 것입니다.
