서울남부지방법원 2026타경3067. 서울 강서구 화곡동 정우아트빌라 3층 302호, 전용 58.08㎡의 다세대주택입니다. 권리분석의 출발점은 2022.11.10. 서대구세무서의 국세 압류입니다. 그보다 앞선 2021.10.06. 임차인 서아영의 전입·점유가 있고 확정일자는 2021.08.23.이어서, 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다.
일반적인 구조라면 낙찰가가 내려가 임차보증금이 전액 배당되지 않을 때 미배당액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 실제 회차 시나리오에도 1회 유찰 시 18,658,112원, 2회 유찰 시 51,986,490원의 인수 계산액이 나타납니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 해당 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다. 이 조건은 서아영 임차관계에 적용되는 것이며, 별도의 다른 임차인 인수위험은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3067 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 154-11 정우아트빌라 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 58.08㎡ · 4층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택 |
| 사용승인 | 1994.04.01. |
| 소유자 | 이금수 (2021.10.15. 거래가액 184,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 211,260,000원 / 211,260,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 184,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06. |
| 제시외 건물 | 샷시구조 강판지붕 발코니 약 4.2㎡ · 매각물건명세서상 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 인수는 조건부 해소
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서아영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.06. | 2021.08.23. | 184,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 |
③ 시세 비교 — 현재 실질취득가가 비교 실거래보다 높다
정우아트빌라의 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 163,500,000원, 최신 거래는 2021.12. 170,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 211,260,000원은 최근 12개월 평균의 129.2%로, 평균보다 47,760,000원 높습니다. 최신 거래 170,000,000원과 비교해도 약 124.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 55.08㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2021.10 | 58.08㎡ | 3 | 184,500,000원 |
| 2021.08 | 61.41㎡ | -1 | 136,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 163,500,000원 |
특히 이 물건 자체의 2021.10. 거래가액도 184,500,000원으로 확인됩니다. 현재 최저가 211,260,000원은 확인된 실거래 최고액 184,500,000원보다도 높습니다. 실거래 표본이 3건이고 거래시점도 2021년이어서 현재 시세를 정밀하게 단정하기에는 한계가 있지만, 제공된 가격자료만으로는 신건 가격이 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,757,640원 |
| 1. 임차인 서아영 보증금 | 184,500,000원 | 184,500,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 디지비캐피탈 | 20,241,652원 | 20,241,652원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 2,760,708원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 184,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 서아영의 보증금 184,500,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 다만 임차인·주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 때문에, 해당 임차관계의 매수인 실질 인수는 0원으로 분석합니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 해당 임차인의 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 계산 | 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 211,260,000원 | 0원 | 0원 | 211,260,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 169,008,000원 | 18,658,112원 | 0원 | 169,008,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 135,206,400원 | 51,986,490원 | 0원 | 135,206,400원 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커질 수 있는 구조지만, 매각조건상 미배당 잔액 청구권 포기가 적용되므로 낙찰가 하락에 따라 인수액이 붙어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 일반적인 인수형과는 다릅니다. 실질취득액은 낙찰가와 동일하게 내려갑니다. 제공된 비교가격 기준으로는 1회 유찰가 169,008,000원도 평균 163,500,000원보다 높고, 2회 유찰가 135,206,400원은 평균보다 낮아집니다.
⑥ 세금·공매·말소 체크
- 말소기준. 2022.11.10. 국세 압류가 말소기준입니다. 이후 달서구 압류, 국민건강보험공단 압류, 디지비캐피탈 가압류, 강서구 압류, 주택도시보증공사 가압류, 부천시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 선순위 임차인. 서아영은 전입·점유 2021.10.06., 확정일자 2021.08.23.으로 말소기준보다 앞서며 대항력과 우선변제권이 있습니다. 2023.10.19. 주택임차권등기도 마쳤습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 여러 건 존재합니다. 당해세가 있으면 배당에서 선차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 공매 이력. 2023.06.21. 한국자산관리공사 공매공고가 있었고, 2023.11.07. 공매취소공고를 원인으로 해당 공매공고등기가 말소됐습니다.
- 제시외 건물. 샷시구조 강판지붕 발코니 약 4.2㎡가 있으며 매각조건에는 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
본건은 서울신정초등학교 북서측 인근에 있고, 주변은 다세대·다가구·단독주택이 혼재합니다. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리의 지하철 까치산역(2·5호선)을 이용할 수 있어 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
건물은 철근콘크리트조 및 벽돌조 평스라브지붕 4층 건물로 사용승인일은 1994.04.01.입니다. 총 8세대 규모이며, 제공된 실거래는 3건입니다. 소규모 다세대이고 거래 표본이 많지 않아 가격 판단 시 아파트처럼 단지 내 다수 거래를 이용하기 어렵다는 점을 감안해야 합니다. 남서측 약 4미터 포장도로에 접하고, 토지는 제2종일반주거지역이며 공시지가는 ㎡당 2,962,000원입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건은 이 사건 권리분석의 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 해당 문구가 최종본에도 유지되는지 대조해야 합니다.
- 가격을 권리와 분리. 인수 0원이라고 해서 현재 최저가가 저렴한 것은 아닙니다. 211,260,000원은 실거래 평균 163,500,000원의 129.2%입니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 거래는 2021.08.~2021.12. 3건입니다. 표본이 적고 시점이 오래돼 현재 가격 판단 전 추가 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 다만 서아영 임차관계의 미배당 잔액은 매각조건상 매수인에게 청구하지 않는 구조입니다.
- 현재 점유 확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 폐문부재였으므로 실제 점유·인도 상태를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 제시외 발코니 확인. 약 4.2㎡ 제시외 건물이 포함돼 있으므로 현황·사용상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소”와 “가격 매력”은 별개다
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 두 가지입니다. 첫째, 서아영은 보증금 184,500,000원의 대항력 있는 실제 임차인 1명입니다. 둘째, 매각조건에 따라 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 신건 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득액 211,260,000원은 비교 실거래 평균 163,500,000원의 129.2%, 최신 거래 170,000,000원의 약 124.3%입니다. 거래 표본이 3건이고 모두 2021년이라는 한계까지 감안하면, 현재 가격을 저렴하다고 판단할 근거는 더욱 약합니다. 권리상 핵심 인수는 매각조건으로 해소되지만, 신건 가격은 제공된 실거래 수준을 크게 웃도는 사건으로 정리됩니다.
