서울남부지방법원 2026타경3088. 양천구 신월동 한울스위트하우스 1002호, 전용 21.21㎡ 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 김남희이고, 2016년 2월 12일 매매를 원인으로 거래가액 175,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서는 일반적인 근저당이 아니라 2025년 4월 11일 김포세무서장의 압류가 말소기준권리로 제시돼 있으며, 이후 2026년 1월 8일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 중심은 임차인 강현환입니다. 임차보증금은 198,000,000원, 주민등록일은 2020년 4월 1일, 점유개시일은 2020년 3월 23일로 말소기준보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 신건 매각가 200,000,000원 가정 시 집행비용을 제외하면 임차인에게 196,400,000원이 배당되어 계산상 1,600,000원이 남습니다.
다만 매각물건명세서에는 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인의 보증금 인수는 실질 0원으로 보는 것이 맞습니다. 1회·2회 유찰로 매각대금이 내려가도 원 계산상 미배당액은 41,040,000원·72,592,000원으로 커지지만, 이 확약이 유지되는 한 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3088 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 474-10 한울스위트하우스 제10층 제1002호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 다세대주택(단지형도시형생활주택) · 전용 21.21㎡ · 10층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 김남희 (2016.02.12. 매매 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약으로 정리, 별도등기는 남는다
2015년 국민은행 근저당은 2016년 이미 말소됐고, 2023년 포항세무서 압류 역시 등기부상 말소됐습니다. 현재 이 사건에서 선언된 말소기준은 2025.04.11. 김포세무서 압류이며, 2026.01.08. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 있으나 매각조건상 잔액청구 포기
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강현환 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 198,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원 |
임대차계약일은 2020년 2월 7일과 2022년 3월 7일, 주민등록일은 2020년 4월 1일, 점유개시일은 2020년 3월 23일입니다. 최초 189,000,000원에 2022년 3월 7일 9,000,000원이 증액되어 보증금은 총 198,000,000원이며, 확정일자는 최초분 2020년 2월 12일, 증액분 2022년 3월 10일입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 최저가가 낮다
한울스위트하우스는 총 23세대이며 사용승인일은 2015년 12월 10일입니다. 같은 면적대 실거래 중 최근 12개월 거래는 2건이고 평균은 235,000,000원입니다. 현재 최저매각가 200,000,000원은 이 평균의 85.1%입니다. 최신 거래는 2026년 2월 10층 21.21㎡ 290,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 21.21㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2025.06 | 21.21㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2024.12 | 23.18㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2024.08 | 21.21㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2022.12 | 21.21㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2022.08 | 23.18㎡ | 4 | 139,000,000원 |
| 2022.06 | 23.18㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2022.05 | 23.18㎡ | 5 | 159,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 235,000,000원 |
전체 8건 평균은 179,750,000원이지만, 최근 12개월 평균은 235,000,000원이고 최근 구간은 이전보다 45.7% 높은 흐름으로 집계됩니다. 따라서 전체 평균만 보면 최저가가 높아 보이지만, 정확도 기준상 최근 거래를 우선하면 현재 200,000,000원은 최근 평균보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 표본이 2건뿐이고 두 거래가 180,000,000원과 290,000,000원으로 편차가 커, 235,000,000원을 단일 적정가처럼 받아들이기보다는 개별 호수 상태를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 강현환 보증금 | 198,000,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 배당계산상 임차보증금 부족분은 1,600,000원이지만, 매각물건명세서의 잔액청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 임차인 관련 실질 인수는 0원입니다. 다만 토지 별도등기 지상권은 별개의 인수권리입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양강중학교 북측 인근으로 학교·아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장 및 지하철 신정역이 소재하며, 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2015.12.10입니다. 급배수·소화전·난방·승강기·기계식 주차설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 30미터, 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 지상권 원문 확인. 2토지 을구 1번, 1992.10.10. 제73003호 지상권의 존속기간·범위·목적을 토지 등기부에서 반드시 확인해야 합니다.
- 확약 조건 재확인. 임차인 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 유지되는지 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금 계산과 실질 인수 구분. 신건 계산상 부족분은 1,600,000원이지만 확약 때문에 실질 인수는 0원입니다. 유찰 시 계산상 부족분이 커져도 같은 확약이 유지되는지 확인해야 합니다.
- 최근 시세 표본 확인. 최근 12개월 거래가 2건뿐이고 180,000,000원과 290,000,000원으로 편차가 큽니다. 235,000,000원 평균 하나만으로 적정가를 고정하지 않는 편이 안전합니다.
- 반복 유찰 가능성. 단지 경매 평균 유찰 횟수가 4.3회입니다. 현재 가격만이 아니라 권리·환금성 때문에 응찰이 지연된 사례가 있는지 원인을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금보다 별도등기가 핵심”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 198,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 커 보이지만, 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 임차인 관련 실질 인수는 0원입니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 이 임차인의 미배당 보증금만 보고 실질취득가가 올라간다고 계산하면 안 됩니다.
가격은 최근 12개월 평균 235,000,000원 대비 현재 최저가 200,000,000원으로 85.1% 수준이고, 최신 거래 290,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 최근 표본은 2건에 불과하고, 이 단지의 경매 평균 유찰은 4.3회입니다. 무엇보다 매각물건명세서에 토지 별도등기 지상권이 인수권리로 명시돼 있으므로 이 권리를 해소·평가하지 않은 상태에서는 단순한 “시세 대비 할인 물건”으로 볼 수 없습니다. 임차보증금은 확약으로 정리되지만, 최종 승부처는 토지 별도등기 지상권의 실제 내용입니다.
