서울남부지방법원 2026타경3103. 금천구 독산동 에스엠벨리체 2층 204호로, 감정평가상 복층 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 이승용은 2020.04.26. 매매를 원인으로 2020.05.20. 소유권을 취득했고 거래가액은 159,000,000원입니다. 등기부에는 2022.03.02. 민간임대주택등기가 기재돼 있으며, 임차인 반지혜는 계약일 2022.02.21., 확정일자 2022.03.02., 점유개시 2022.03.19., 전입 2022.03.21.의 순서로 권리를 갖췄습니다.
이 사건의 말소기준권리는 2023.07.13. 접수된 주식회사 신한저축은행 가압류 7,766,541원입니다. 임차인의 전입과 점유는 그보다 앞서므로 대항력은 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 2024.03.28.에는 보증금 166,500,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3103 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 복층 오피스텔로 이용 중 · 10층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 이승용 (2020.05.20. 소유권 취득 · 거래가액 159,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 166,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.13. 주식회사 신한저축은행 가압류 7,766,541원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 인수 결론은 달라진다
임차인 반지혜의 대항요건은 말소기준권리인 2023.07.13. 가압류보다 먼저 갖춰졌습니다. 따라서 일반적인 배당 계산만 보면 보증금 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 남을 수 있는 대항력 인수형입니다. 현재 회차 기준 배당 예상액은 165,834,000원이고 미배당액은 666,000원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 구분 | 성명 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 반지혜 | 166,500,000원 | 2022.03.21 / 2022.03.19 | 2022.03.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 관계 |
반지혜는 건물 전부를 주거 목적으로 임차했고, 배당요구도 했습니다. 임차권등기는 2024.03.28. 접수됐지만 대항력 판단의 핵심인 점유·전입은 이미 2022년 3월에 갖춰져 있습니다. 따라서 임차권등기 접수일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,166,000원 |
| 1. 임차인 반지혜 보증금 | 166,500,000원 | 165,834,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한저축은행 | 7,766,541원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 166,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권승계인으로 표시되므로 반지혜의 166,500,000원 보증금과 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 배당표상 반지혜 미배당액 666,000원은 포기 조건 반영 전 계산이며, 매수인 실질 인수는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 169,000,000원 | 666,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 135,200,000원 | 33,992,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 108,160,000원 | 60,654,240원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 복층 오피스텔로 이용 중이며 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕 10층 건물의 2층 204호입니다.
- 입지. 세일중학교 남동측 인근에 위치하며 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 9m의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기·도시가스·난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 결론은 임차인 및 주택임차권승계인의 잔액청구 포기와 임차권등기 말소 조건에 직접 의존합니다.
- 실제 임차인 수 확인. 반지혜 1명이 실제 임차인이고 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 표시돼 있으므로 보증금을 중복 합산하지 마세요.
- 대항력 순서 확인. 반지혜의 점유 2022.03.19.·전입 2022.03.21.은 말소기준 가압류 2023.07.13.보다 빠릅니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 2022.03.02. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 최신 등기 처리 상태를 원본에서 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 최저가 169,000,000원이 시세 대비 유리한지는 이 자료만으로 확정할 수 없으므로 비교 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 전 변경사항을 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력 有”에서 끝내면 오답인 사건
이 사건은 표면적으로는 보증금 166,500,000원의 대항력 임차인이 존재하는 인수형 구조입니다. 현재 매각가 169,000,000원을 기준으로도 배당 후 666,000원이 남고, 유찰될수록 룰상 미배당액은 33,992,800원, 60,654,240원으로 커집니다. 일반적인 대항력 임차 사건이라면 이 잔액이 매수인 부담으로 연결될 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 하나 더 있습니다. 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 반지혜 임차보증금에 관한 실질 인수는 0원으로 분석됩니다. 다만 권리가 정리된 것과 가격이 싼 것은 별개입니다. 현재는 신건 169,000,000원이고 비교 가능한 실거래 수치가 없으므로 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 사건입니다.
