서울남부지방법원 2026타경3111. 서울 강서구 화곡동 ‘더라온’ 1층 101호, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 건물은 2019년 9월 2일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물이고, 대상 면적은 29.72㎡입니다. 등기부상 소유자는 장진환이며, 2019년 설정됐던 신한은행 근저당권 108,000,000원은 같은 해 이미 말소됐습니다.

현재 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임차권과 점유자입니다. 차성지는 2021년 5월 21일 주민등록·점유를 시작했고, 임차보증금은 최초 255,000,000원에서 2023년 5월 17일 6,000,000원 감액돼 249,000,000원입니다. 2025년 4월 11일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 경매개시결정일은 2026년 1월 9일이므로 차성지 임차권은 그보다 앞섭니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권이 핵심

등기부상 2019년 10월 7일 신한은행 근저당권 채권최고액 108,000,000원이 설정됐지만 2019년 12월 4일 이미 해지·말소됐습니다. 이후 차성지가 2021년 5월 21일 전입·점유를 시작했고, 2025년 4월 11일 임차보증금 249,000,000원으로 주택임차권등기를 마쳤습니다. 2026년 1월 9일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

② 임차인·점유 관계 — 실제 확인되는 사람 3명

차성지는 주택임차권등기와 보증금·점유일자가 구체적으로 확인됩니다. 반면 김은혜·조은사라는 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 두 사람 모두 2025년 8월 20일 전입해 2026년 1월 9일 경매개시결정보다 앞서므로, 단순히 ‘후순위 점유자’로 넘길 수 없습니다. 실제 임대차계약 존재 여부, 점유 형태, 보증금 규모를 매각 전 반드시 재확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 최근 시세보다 높다

‘더라온’은 총 15세대이며, 확인되는 유사 면적 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 기준으로는 2025년 4월 전용 29.63㎡, 3층이 239,000,000원에 거래됐습니다. 그 이전 거래는 2024년 1월 전용 28.0㎡, 4층 225,000,000원입니다.

가격 판단에서는 2건 전체 평균 232,000,000원보다 최근 12개월 거래 239,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다. 현재 최저가 245,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가의 102.5%입니다. 최근 거래 흐름 자체는 이전 거래 대비 +6.2%로 상승했지만, 그렇더라도 신건 최저가는 최신 거래보다 6,000,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션 원칙상 차성지 보증금 249,000,000원은 대항력 있는 임차보증금으로 매수인 인수액에 잡혀 있습니다. 다만 매각조건상 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 조건은 김은혜·조은사라의 미확인 권리에는 적용되지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 차성지 관련 실질 인수는 0원*, 미상 점유자는 별도

통상 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액을 매수인이 인수한다면, 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 차성지 임차권에 대해 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 그 부분은 예외적으로 실질 인수 0원*으로 봅니다. 다만 미상 점유자 2명의 보증금은 확인되지 않아 유찰 시에도 별도 위험으로 남습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 방2, 주방1, 화장실1, 발코니1 구조입니다.
• 입지. 화곡초등학교 북측 인근이며, 주변에는 다세대주택·연립주택·근린생활시설·아파트 단지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 서측과 동측으로 각각 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 대지 289.0㎡, 완경사·사다리형 토지이며 공시지가는 3,321,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
• 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성 참고. 총 15세대의 소규모 건물이고 확인 실거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.2회이며 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 주택도시보증공사 포기·말소 조건 원문 재확인. 차성지 관련 249,000,000원 인수위험을 제거하는 핵심 조건입니다.
• 김은혜·조은사라 계약관계 확인. 전입일은 2025.08.20이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다.
• 현 회차 가격 경계. 최저가 245,000,000원은 최신·최근 12개월 거래 239,000,000원의 102.5%로 최근 시세 이상입니다.
• 유찰 시에도 미상 점유 위험은 사라지지 않음. 차성지 확약과 별개로 김은혜·조은사라의 권리는 따로 확인해야 합니다.
• 1층·소규모 건물 특성 확인. 대상은 5층 건물의 1층 101호이고 건물 전체는 15세대입니다. 실거래 비교 시 층·향·상태 차이를 함께 보세요.
• 관리비·점유·명도 확인. 실제 점유상태와 미납 관리비를 현장 및 관리주체를 통해 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “249,000,000원 인수”만 보고 포기할 물건도, “확약 0원”만 보고 안심할 물건도 아니다

이 사건의 표면적인 숫자만 보면 차성지 임차보증금 249,000,000원이 감정가 245,000,000원을 넘어 일반적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 하지만 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어, 차성지 관련 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.

문제는 그 다음입니다. 2025년 8월 20일 전입한 김은혜·조은사라의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 확약 밖의 임차 위험이 남아 있고, 최저가 245,000,000원 역시 최근 12개월 실거래 239,000,000원보다 2.5% 높습니다. 더구나 같은 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다. 따라서 이 물건은 주된 등기임차권은 조건부로 해소됐지만, 미상 점유 리스크와 신건 가격 부담을 함께 확인해야 하는 사건입니다. 현 회차에서 가격 메리트를 전제로 접근할 근거는 부족합니다.

* 차성지 관련 ‘실질 인수 0원’은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 미배당 잔액 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우를 뜻합니다. 배당 시뮬레이션상 원칙적 매수인 인수액은 249,000,000원으로 계산돼 있습니다. 이 조건은 김은혜·조은사라에게 적용되지 않습니다.