서울남부지방법원 2026타경3130. 금천구 시흥동 다음빌라 제4층 제401호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 김태원은 2020.09.15 매매를 원인으로 2020.10.07 소유권을 취득했고 거래가액은 235,000,000원입니다. 등기부상 2020.07.02 설정된 우리은행 근저당권 1,200,000,000원은 2020.09.23 이미 말소됐습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2023.05.16 국세 압류입니다. 이후의 압류·가압류· 강제경매개시결정 및 2024.11.12 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인의 대항력은 단순히 임차권등기의 접수일만으로 보는 것이 아니라 실제 전입·점유 시점을 함께 봐야 합니다. 신소진은 2022.09.29, 신종필은 2023.01.09 전입으로 모두 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3130 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 825-15 다음빌라 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 김태원 · 2020.10.07 소유권 취득 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 246,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 232,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입 두 건이 핵심
말소기준권리는 2023.05.16 국의 압류입니다. 그 전에 신소진은 2022.09.29, 신종필은 2023.01.09 전입했습니다. 신소진은 임대차계약일 2022.08.25, 확정일자 2022.08.25, 보증금 232,000,000원이며 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 신종필은 말소기준보다 먼저 전입해 대항력이 인정되는 것으로 조사됐으나 보증금이 확인되지 않았습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신소진 | 전부 | 2022.09.29 | 2022.08.25 | 232,000,000원 | 대항력 우선변제 | 실질 인수 0원 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 신종필 | 미상 | 2023.01.09 | 미상 | 미상 | 대항력 우선변제 미상 | 인수 위험 확약 적용 대상 아님 |
| 박정균 | 401호 | 2025.08.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 말소기준 이후 전입 |
② 가격 비교 — 실거래 자료 없이 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 246,000,000원, 현재 최저매각가도 246,000,000원으로 신건입니다. 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 최저가가 낮지 않다는 사실 외에 시세보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다. 특히 선순위 신종필의 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용의 상단 역시 확정되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,244,000원 |
| 1. 임차인 신소진 보증금 | 232,000,000원 | 232,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 9,756,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 232,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 현재 최저매각가를 가정한 계산입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신소진 관련 배당 부족액은 주택도시보증공사의 포기 조건 때문에 매수인 실질 인수액으로 보지 않지만, 신종필의 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
④ 세금 압류와 후순위 권리
2023.05.16 계양세무서장 압류가 말소기준이며, 2023.07.20 부평세무서장 압류, 2024.04.01 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원, 2026.01.12 강제경매개시결정, 2026.02.09 금천구 압류가 이어집니다. 이들 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 국세·지방세 중 당해세가 있다면 배당순위에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 금천초등학교 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호이며 위생 급배수시설·난방시설·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 6미터 도로, 동측·서측 약 4미터 막다른 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신종필 보증금 확인. 2023.01.09 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·계약관계·점유부분·배당요구 여부를 반드시 원본에서 확인해야 합니다.
- 신소진 확약 조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 세금 체납액 확인. 국세·지방세 압류가 존재해 당해세 여부가 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 박정균 점유 확인. 2025.08.18 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 실제 인도 상황은 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 246,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “확약 하나로 전체 인수 0원은 아니다”
이 사건의 핵심은 신소진과 신종필을 분리해서 보는 것입니다. 신소진은 보증금 232,000,000원의 선순위 대항력 임차인이지만, 주택도시보증공사가 배당 부족액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어 그 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
하지만 2023.01.09 전입한 신종필 역시 2023.05.16 말소기준보다 앞서며, 그의 보증금은 확인되지 않았습니다. 이 위험은 신소진 관련 확약의 적용 범위 밖입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “주된 232,000,000원 임차권 위험은 해소됐지만, 전체 인수액은 아직 확정되지 않았다”입니다. 신종필의 계약관계가 확인되기 전에는 감정가 246,000,000원을 기준으로 최종 입찰가를 정하기 이릅니다.
