서울남부지방법원 2026타경3141. 금천구 독산동 호암빌 404호의 강제경매 사건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 301,000,000원이며 아직 유찰되지 않았습니다. 현재 소유자는 배낙용으로, 2022년 1월 25일 소유권이전 등기를 마쳤고 당시 등기부상 거래가액은 330,000,000원입니다. 이 금액은 과거 해당 호수의 거래가액이지 현재 실거래 시세는 아닙니다.
등기부상 말소기준권리는 2022년 12월 20일 한국캐피탈의 가압류입니다. 그런데 실제 임차인 정연봉은 그보다 앞선 2021년 12월 10일 전입하고 점유를 시작했습니다. 확정일자도 2021년 11월 30일로 확인됩니다. 따라서 단순히 임차권등기가 말소기준권리 이후에 설정됐다는 이유만으로 임차보증금 인수 문제까지 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.
이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 기존의 대항력 인수 구조와 이번 매각의 확약 조건을 분리해서 분석하는 것이 가격 판단보다 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3141 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 147-17 호암빌 제4층 제404호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 시흥대로151길 15-9 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 이용상태 | 방, 거실 겸 주방, 화장실, 발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 4층 · 2015.10.29 사용승인 |
| 소유자 | 배낙용 · 단독소유 · 2022.01.25 소유권이전 |
| 과거 등기 거래가 | 330,000,000원 (2022.01.25 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 신청 청구액 | 330,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.20 한국캐피탈 가압류 · 청구금액 37,908,238원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약의 결합
과거 신한은행 근저당권은 채권최고액 168,840,000원으로 설정됐지만 2021년 12월 13일 이미 말소됐습니다. 따라서 이번 경매의 말소기준권리로 사용하지 않습니다.
이후 한국캐피탈 가압류와 본압류 이행에 따른 종전 강제경매가 있었으나, 2023년 6월 14일의 종전 강제경매개시결정 등기는 2024년 4월 25일 말소됐습니다. 이번 경매는 2026년 1월 12일 주택도시보증공사가 신청한 별도의 강제경매입니다.
한국캐피탈 가압류와 후순위 압류·가압류 및 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 국세·지방세 압류의 등기 말소와 실제 조세채권의 배당 우선순위는 구분해야 하므로, 정확한 배당액은 세금 내역과 최종 배당표를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 정연봉 | 건물 전부 주거 · 임차권등기 |
330,000,000원 |
전입 2021.12.10 확정 2021.11.30 점유개시 2021.12.10 |
대항력 있음 우선변제권 있음 확약 조건부 인수 0원* |
| 임차인 | 정연봉 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.11.01 |
| 전입 / 점유개시 | 2021.12.10 / 2021.12.10 |
| 확정일자 | 2021.11.30 |
| 임차권등기 | 을구 3번 · 2023.12.21 |
| 보증금 | 330,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.12.21 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리 이전 전입·점유 |
| 우선변제권 | 있음 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 룰상 인수 예상액 | 34,014,000원 (신건 예상배당 기준) |
| 실질 인수액* | 0원 · 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 충족 시 |
③ 실질취득액 — 보증금 3.3억의 함정과 해소 조건
신건 예상 매각가 301,000,000원에서 집행비용 5,014,000원을 공제하면 임차인에게 돌아가는 예상 배당액은 295,986,000원입니다. 보증금 330,000,000원에 미치지 못하므로 미배당 잔액 34,014,000원이 발생합니다.
예상 집행비용이 반영된 계산입니다. 매각가가 내려가면 미배당 인수액은 늘어나므로 최저매각가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
일반적인 부대 취득비용은 포함하지 않았습니다. 확약의 유효성 및 실제 말소 이행을 전제로 한 금액입니다.
* 인수액 0원은 정연봉과 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 매각 조건이 유효하게 이행되는 경우에만 적용됩니다. 확약 미반영 기준 신건 예상 인수액은 34,014,000원입니다. 이 조건은 해당 임차인과 승계인에 관한 것이며, 다른 독립적인 점유자나 별도 권리가 확인되는 경우까지 포괄적으로 소멸시키는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,014,000원 |
| 1. 임차인 정연봉 · 우선변제 | 330,000,000원 | 295,986,000원 |
| 2. 한국캐피탈 · 가압류 | 37,908,238원 | 0원 |
| 3. 서민금융진흥원 · 가압류 | 10,944,824원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 · 경매신청 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
주택도시보증공사의 신청 청구액 330,000,000원은 임차인 보증금과 별개의 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 예상배당표에서는 신청채권자 항목의 별도 배당을 0원으로 표시했습니다. 이는 제공된 배당 시뮬레이션 기준이며, 집행비용 및 조세채권 등 실제 배당순위와 금액은 최종 배당표에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 한다
| 회차 | 매각가 가정 | 룰상 인수액 | 확약 조건 충족 시 인수액* |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 301,000,000원 | 34,014,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 240,800,000원 | 93,371,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 192,640,000원 | 140,856,960원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수 구조라면 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 따라서 유찰돼 최저가가 낮아지더라도 실제 취득 부담이 같은 폭으로 줄어들지 않습니다. 반면 이번 사건에서 포기 및 말소 조건이 유효하게 이행된다면 해당 임차인에 관한 실질 인수액은 각 회차에서 0원*으로 봅니다.
⑥ 가격 분석 — 과거 거래가와 현재 시세는 다르다
소유자 배낙용이 2022년 1월 25일 소유권을 이전받을 당시 등기부상 거래가액은 330,000,000원입니다. 신건 최저가 301,000,000원은 이 과거 거래가보다 낮습니다. 하지만 과거 단일 거래는 현재 시장가격이나 최근 거래 추세를 대표하지 않습니다.
동일 건물 또는 인근 비교 가능한 다세대주택의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격과 상승·하락 추세가 확인되지 않았습니다. 따라서 신건 301,000,000원이 현재 시세보다 저렴한지, 비싼지 단정할 수 없습니다. 과거 거래가 330,000,000원을 근거로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금천구 독산동 세일중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택 및 공동주택 등이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 감정평가상 대중교통 이용은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조에 콘크리트 지붕이며, 지상 5층 중 4층에 위치합니다. 외벽은 돌붙임 및 벽돌타일 마감, 창호는 PVC새시입니다.
- 설비. 전기설비, 승강기설비, 개별난방설비, 위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 접도. 일단의 장방형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며 북측 및 서측의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역 및 정비구역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 독산1동 복숭아마을 일대 관리형 주거환경개선구역에 해당합니다. 교육환경보호구역과 과밀억제권역 등의 제한사항도 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 토지이용계획에는 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래허가구역 지정 이력이 있고, 아파트 대상의 별도 지정도 기재돼 있습니다. 본 물건은 다세대주택이므로 실제 적용 대상과 매각 시점의 지정 효력을 구분하여 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2021년 등록 이력은 2022.01.25 말소됐으나, 배낙용 명의의 2022.03.10 민간임대주택등기는 별도로 확인됩니다. 등록 상태 및 임대 관련 의무의 처리 여부는 입찰 전에 확인할 사항입니다.
- 건축물. 2015.10.29 사용승인된 도시형생활주택입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 다세대주택은 동일 건물의 거래가 제한적일 수 있으므로 주변 유사 면적·층·건물 상태의 최근 실거래와 실제 매도 호가를 비교해 개별적으로 판단해야 합니다. 현재 자료만으로 환금성이나 시세 추세를 확정하지 않습니다.
⑧ 입찰 체크리스트 — 반드시 확인할 사항
- 확약 원문과 매각조건. 임차인 정연봉과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 현재 유효한 매각물건명세서에 그대로 기재돼 있는지 확인합니다.
- 실질 인수액. 확약 미반영 예상 인수액은 신건 기준 34,014,000원입니다. 실질 0원 판단은 포기·말소 조건의 유효한 이행을 전제로 합니다.
- 임차권등기 말소. 을구 3번 정연봉 임차권의 말소 절차와 관련 서류 및 조건 이행 방식을 확인합니다.
- 보증기관 중복 계산 방지. 주택도시보증공사의 330,000,000원 청구액을 기존 임차보증금과 별도로 합산하지 않습니다. 실제 임차인과 승계인의 법적 지위 및 배당관계를 구분합니다.
- 현재 점유 상태. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 점유자를 확정하지 않습니다. 현장 방문과 현황조사 원본으로 실제 점유자 및 인도 가능성을 확인합니다.
- 국세·지방세. 김포세무서 및 금천구 압류가 존재합니다. 실제 체납액과 법정기일에 따라 배당 결과가 달라질 수 있으므로 조세채권과 배당순위를 확인합니다.
- 민간임대주택 등록. 2022.03.10 등록 등기의 현행 상태와 경매 매각에 따른 등록·임대 관련 의무 처리 여부를 확인합니다.
- 시세 검증. 현재 시세를 과거 소유권이전 거래가 330,000,000원으로 대체하지 말고, 최근 실거래·인근 유사 다세대 매물·실제 거래 추세를 비교합니다.
- 관리비 및 부대비용. 공용부분 미납 관리비와 취득세, 등기비용, 명도 관련 비용 등을 별도로 확인합니다.
- 기일 및 원본 서류. 2026.10.06 매각 진행 여부와 변경·취하·정지 여부를 확인하고, 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서를 대조합니다.
맺으며 — “보증금보다 낮은 최저가, 그러나 확약이 있다”
서울남부지방법원 2026타경3141은 대항력 있는 임차인의 보증금 330,000,000원이 신건 최저가 301,000,000원보다 큰 사건입니다. 확약이 없다면 신건 기준 예상 미배당액 34,014,000원을 추가로 부담할 가능성을 고려해야 하며, 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
그러나 매각물건명세서에는 임차인 정연봉과 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재돼 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원*이며, 신건의 조건부 실질취득액은 301,000,000원입니다.
남는 판단 요소는 확약의 실제 이행, 조세채권과 점유관계, 민간임대주택 등록 상태, 현재 시세입니다. 특히 최근 실거래 근거가 확인되지 않아 신건 가격이 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 확약으로 인수 위험이 해소되는 것과 가격 경쟁력이 확보되는 것은 별개의 문제입니다.
결론: 임차인 1명·보증금 330,000,000원. 확약 미반영 인수액은 34,014,000원이지만, 포기·말소 조건 충족 시 실질 인수 0원. 권리 조건을 확인하고 최근 시세 검증 후 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
