서울남부지방법원 2026타경3150. 금천구 독산동 모던하우스 7층 702호, 공부상 오피스텔입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 246,000,000원입니다. 현재 소유자는 김태원이고, 2020.09.14 매매를 원인으로 2020.09.15 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 238,000,000원입니다.
이 사건은 등기부만 보고 “임차권이 매각으로 소멸한다”고 끝내면 안 됩니다. 이청연의 임차권등기 자체는 2024.08.13이지만, 실제 임대차계약은 2022.06.20, 확정일자는 2022.07.20, 주민등록·점유개시는 2022.08.05입니다. 선언된 말소기준은 2023.07.03 국민건강보험공단 압류이므로 이청연은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3150 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1044 모던하우스 제7층 제702호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상7층 · 제7층 제702호 · 사용승인일 2020.06.26 |
| 소유자 | 김태원 · 2020.09.15 소유권 취득 · 거래가액 238,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 246,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 246,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2023.07.03 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 2023.07.20 국 압류, 2026.01.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.06.18 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2023.05.16 국 압류는 2026.08.25 해제되어 2026.08.26 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 조사된 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이청연 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.05 | 2022.07.20 | 246,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
| 오규호 | 미상 | 2025.04.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
오규호는 전입일이 2025.04.15로 말소기준권리인 2023.07.03보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았습니다. 반면 이청연은 보증금 246,000,000원의 대항력 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,244,000원 |
| 1. 임차인 이청연 보증금 | 246,000,000원 | 241,756,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 246,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이청연 보증금의 부족분은 4,244,000원입니다. 다만 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로, 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 총취득비용 증가로 이어지지는 않는다
| 회차 | 매각가 | 계산상 임차보증금 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 246,000,000원 | 4,244,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 196,800,000원 | 52,755,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 157,440,000원 | 91,564,160원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어 매수인의 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있어 이청연 관련 미배당액을 매수인이 실질 부담하지 않는 구조입니다. 따라서 조건이 그대로 이행된다면 실질취득비용은 각 회차의 낙찰가와 일치합니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 시세 자료 없이 단정 금지
감정가는 246,000,000원, 신건 최저매각가도 246,000,000원이며, 소유자의 2020.09.14 매매 거래가액은 238,000,000원입니다. 그러나 현재 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않으므로 이 신건 가격을 현재 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 부족합니다.
따라서 이 물건은 최저가 숫자만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 특히 오피스텔은 동일 건물 또는 인근의 최근 실거래와 임대수익 자료를 함께 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 안전합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산2동주민센터 남측 인근. 주위에 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층 지상7층 건물로 사용승인일은 2020.06.26입니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 유지되는지 확인하세요.
- 이청연 임차권. 전입·점유 2022.08.05, 확정일자 2022.07.20, 보증금 246,000,000원의 대항력 임차인입니다. 조건부 해소가 핵심입니다.
- 오규호 점유. 전입 2025.04.15로 말소기준 후라 대항력은 없지만 점유부분·보증금은 확인이 필요합니다.
- 조세 압류. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재할 경우 배당이 달라질 수 있습니다.
- 현재 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 246,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 별도 확인하세요.
- 명도. 임차권등기 말소와 실제 점유 이전은 별개일 수 있으므로 현장 점유상태를 입찰 직전에 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 매각조건
이 사건은 보증금 246,000,000원의 대항력 임차인이 있어 겉으로는 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 신건에서 4,244,000원, 유찰될수록 더 큰 미배당액이 발생합니다. 하지만 임차권승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 그 조건을 반영하면 주된 임차보증금의 실질 인수는 0원입니다.
다만 오규호의 점유와 조세 압류는 별도로 확인해야 하고, 최근 실거래 시세 자료가 없어 신건 최저가 246,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 근거도 부족합니다. 결국 이 물건의 핵심은 “보증금 246,000,000원을 떠안느냐”가 아니라, 반환청구 포기·임차권 말소 조건이 최종 매각조건대로 확실히 작동하는지 확인하는 것입니다.
