* 등기상 임차보증금 262,500,000원. 매각물건명세서의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행되는 경우의 실질 인수액입니다.
서울남부지방법원 2026타경3181. 서울 금천구 시흥동 신한렉슬 제2층 제203호는 도시형생활주택인 단지형다세대주택입니다. 현재 소유자는 문초승이며, 주택도시보증공사의 강제경매로 진행됩니다. 권리분석의 출발점은 2026.01.14. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 김슬기의 주택임차권등기가 존재하므로, 단순히 후순위 권리가 모두 소멸하는 일반적인 물건으로 판단해서는 안 됩니다.
다행히 매각조건에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있어 주된 인수 위험이 조건부로 해소됩니다. 그러나 보증기관이 경매를 신청했다는 사실과 보증금 반환청구권 포기 조건은 구분해서 확인해야 합니다. 또한 신건 최저가 자체가 싸다는 근거는 없으므로 권리 판단과 가격 판단을 분리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3181 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 919-8 신한렉슬 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로10길 20 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 제2층 제203호 · 사용승인 2017.11.29. |
| 소유자 | 문초승 (2018.10.11. 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 371,000,000원 (신건) |
| 경매신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 262,500,000원 |
| 실제 임차인 | 김슬기 · 보증금 262,500,000원 |
| 매수인 인수 | 확약 조건 이행 시 실질 0원* |
| 매각기일 | 2026.10.06. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소
등기상 임차권은 2024.10.08. 설정되었고, 전입 및 점유개시일은 2020.12.18.입니다. 최초 임대차계약과 확정일자는 2020.11.16.이며, 2022.08.22. 보증금 12,500,000원이 증액되었습니다. 따라서 임차보증금 총액은 262,500,000원입니다.
2022.11.25. 민간임대주택등기도 존재합니다. 해당 등기에는 임대의무기간 동안의 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 내용이 기재되어 있습니다. 경매에 따른 등록 및 의무의 처리 관계는 입찰 전 관계 서류로 확인할 사항입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음, 그러나 반환청구권 포기 조건 존재
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김슬기 건물전부 · 주거 |
262,500,000원 | 2020.12.18. | 2020.11.16. 2022.08.22. (증액분) |
대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 신고 |
조건부 해소 실질 0원* |
임차권등기일 2024.10.08. · 임차보증금 262,500,000원 · 배당요구 신고 있음. 주택도시보증공사는 매각조건에 주택임차권승계인으로 기재되어 있으나 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다.
이 조건이 유효하게 이행되면 매수인의 실질 보증금 인수액은 0원입니다. 등기상 보증금 262,500,000원은 권리분석 기준금액으로 남지만, 이를 낙찰대금에 다시 더해 실질취득가를 산정하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 실질취득은 계산 가능, 시세 메리트는 미확정
현재 최저매각가격은 감정가와 동일한 371,000,000원입니다. 매각조건에 따른 보증금 인수 해소를 전제로 하면 매수인의 실질취득 기준금액은 낙찰대금인 371,000,000원이며 취득 관련 부대비용은 별도입니다.
다만 비교할 수 있는 실제 매매사례나 최근 거래가격이 확인되지 않아 371,000,000원이 주변 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실은 가격 메리트의 근거가 아닙니다.
본건은 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로 해당 조건이 이행되는 경우에는 이 인수형 산식을 그대로 적용하지 않습니다. 비교 시세가 확인되기 전까지는 어느 회차에서도 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 371,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,994,000원 |
| 1. 임차인 김슬기 보증금 | 262,500,000원 | 262,500,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 262,500,000원 | 102,506,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제시된 배당 추정 모형의 금액을 표시한 것으로 실제 배당표가 아닙니다. 임차인과 주택도시보증공사의 동일 보증금 채권 중복 계상 가능성이 있어 각 채권의 독립성, 승계 범위 및 배당순위를 확인하기 전에는 배당액을 확정적으로 해석할 수 없습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
모형상 신청채권 미배당액은 159,994,000원이지만, 실제 배당액과 부족액은 채권 승계 및 배당순위가 확인되기 전까지 확정할 수 없습니다. 이 추정 미배당액을 매수인의 인수액으로 해석해서도 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 조건부 인수
| 회차 | 최저가 | 신청채권 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 371,000,000원 | 159,994,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 296,800,000원 | 233,155,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 237,440,000원 | 262,500,000원 | 조건 이행 시 실질 0원* 추정 모형상 인수액 29,184,160원과 구분 |
따라서 해당 매각조건이 동일하게 적용되고 이행된다면 실질 인수액은 0원으로 보아야 합니다. 29,184,160원은 추정 모형의 산출 수치로만 병기하며, 매수인이 실제로 부담할 확정 금액으로 취급하지 않습니다.
유찰로 최저가격이 내려가면 매각대금 부담은 감소할 수 있습니다. 하지만 거래사례가 확인되지 않아 296,800,000원 또는 237,440,000원이 실제 시세에 비해 유리한 가격인지 판단할 근거는 없습니다. 각 회차의 매각조건과 최신 권리관계를 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 시흥5동 주민센터 남서측 인근에 위치합니다. 다세대·다가구·연립·단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 제2층 제203호입니다. 사용승인일은 2017.11.29.이며, 위생·급배수·도시가스 개별난방 및 승강기설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북측과 동측으로 각각 약 6m 및 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 소규모주택정비 관리지역 및 사업시행구역 등의 지정 내용이 있습니다.
- 규제. 장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등의 지정 내용이 있습니다. 토지거래허가구역은 지정 대상과 기간이 서로 다르므로 입찰 및 취득 시 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계는 감정요항표상 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·인도 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 다세대주택으로서 해당 호실과 비교할 만한 거래가격이 확인되지 않았습니다. 인근 유사 물건의 층·면적·건축연도·상태를 대조하지 않은 채 감정가를 시장가격으로 간주해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 임차인과 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에 동일하게 유지되는지 확인합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 매수인에 대한 반환청구권 포기와 등기 말소 절차가 실제로 이행되는지 확인합니다. 등기상 임차보증금 262,500,000원을 무조건 인수 0원으로 처리하지 않습니다.
- 채권 승계·배당 검증. 김슬기와 주택도시보증공사의 채권이 동일 보증금에서 유래했는지, 배당받을 권리의 주체와 범위를 확인합니다. 제시된 배당 모형을 확정 배당표로 사용하지 않습니다.
- 가격 비교. 신한렉슬과 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래를 확인한 후 371,000,000원의 가격 적정성을 판단합니다.
- 유찰 시나리오 재검토. 유찰 시 최저가만 보지 말고 해당 회차의 매각조건과 실질 인수 여부를 다시 확인합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 실제 점유 상태를 확정하지 않습니다. 현장 점유자와 인도 가능 여부를 확인합니다.
- 민간임대주택 관련 사항. 민간임대주택등기의 등록·의무 관계와 경매 이후 처리 사항을 확인합니다.
- 압류 및 체납. 금천구 압류와 관련된 세금의 배당 및 매수인 부담 여부, 미납 관리비 등을 확인합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 관련 권리 서류를 입찰 전에 다시 확인합니다.
맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건의 핵심은 대항력 있는 임차보증금 262,500,000원과 이를 해소하는 특별 매각조건입니다. 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되면 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.
그러나 배당 추정 모형은 임차인과 보증공사의 동일 채권 중복 가능성을 해소하지 못했고, 가격을 검증할 비교 실거래도 확인되지 않았습니다. 따라서 신건 371,000,000원의 가격 메리트는 미확정입니다.
결론은 조건부 인수 해소, 배당 검증 필요, 가격 판단 유보입니다. 매각조건의 이행과 채권 승계 관계를 확인하고 실제 거래가격에 근거해 입찰가를 검토해야 합니다.
