서울남부지방법원 2026타경3185. 양천구 신정동 준펠리체 4층 401호의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 “대항력 임차권이 있다”와 “매수인이 실제로 보증금을 떠안는다”를 구분하는 것입니다. 김성우는 2018.09.03 전입했고 건물 전부를 점유하는 임차권자로, 임차보증금은 320,200,000원입니다. 2024.07.17 임차권등기까지 마쳤으며, 데이터상 말소기준권리는 그보다 뒤인 2026.01.14 강제경매개시결정입니다.
원칙적으로는 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서 비고에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 이 조건이 적용되는 김성우 및 명세서에 적시된 주택도시보증공사 관련 보증금 인수는 실질 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3185 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 128-92 준펠리체 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 및 평스라브지붕 6층건 · 제4층 제401호 · 사용승인 2018.01.18 |
| 소유자 | 문초승 |
| 감정가 / 최저가 | 395,000,000원 / 395,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 포기·말소 조건으로 실질 인수 0원
김성우는 임대차계약일 2018.08.20, 점유개시 2018.08.31, 주민등록 2018.09.03으로 확인됩니다. 최초 보증금 305,000,000원에 대한 확정일자는 2018.08.21이고, 2022.05.20 15,200,000원이 증액되어 총 보증금이 320,200,000원이 됐습니다. 증액분의 확정일자는 2022.08.23입니다. 2024.07.17 임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 확인되어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 실제 임차인 1명입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 / 배당 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김성우 | 건물전부 · 2018.09.03 | 320,200,000원 | 2022.08.23 · 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
또 하나의 등기사항으로 2022.11.28 민간임대주택등기가 존재합니다. 해당 등기에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재되어 있으므로, 매각 후 효력과 임대의무기간 관련 사항은 입찰 전 원문 확인 대상입니다.
② 시세 비교 — 인수는 없어도 가격은 최근 거래보다 높다
준펠리체는 총 14세대, 사용승인일 2018.01.18입니다. 최근 12개월 실거래는 3건, 평균 277,666,666원이며 최신 거래는 2025.09의 294,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 실질취득액인 395,000,000원은 최근 12개월 평균의 142.3%로, 현재 회차를 최근 거래 대비 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 29.95㎡ | 2 | 294,000,000원 |
| 2025.09 | 32.94㎡ | 5 | 289,000,000원 |
| 2025.04 | 24.59㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 29.96㎡ | 4 | 262,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 277,666,666원 |
전체 거래 4건 평균은 273,750,000원이고 최근 12개월 평균은 277,666,666원으로, 최근 구간은 이전 구간 대비 6.0% 높게 집계되어 하락 추세 자료는 아닙니다. 다만 이 비교자료의 거래면적은 24.59㎡~32.94㎡이고 분석대상 면적은 37.06㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 거래가격은 직접적인 동일면적 시세가 아니라 참고 비교로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 395,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,330,000원 |
| 1. 임차인 김성우 보증금 | 320,200,000원 | 320,200,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,200,000원 | 68,470,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 주택도시보증공사의 청구액 320,200,000원 중 68,470,000원이 배당되고 251,730,000원이 미배당으로 계산됩니다. 다만 매수인에 대한 임대차보증금 잔액 청구 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로 매수인 인수액은 실질 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중인 준펠리체 제4층 제401호입니다.
- 입지. 서울신목초등학교 북동측 인근으로, 주변에 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 및 근거리에 버스정류장과 지하철 5호선 오목교역이 소재합니다.
- 도로. 북동측 약 8미터 내외 포장도로, 남서측 약 5미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 평스라브지붕 6층건으로 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래표본. 총 14세대 규모이며 최근 거래자료는 대상 37.06㎡와 면적이 일치하지 않아 가격 비교 시 보정이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 매수인에 대한 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서 원본을 재확인하세요.
- 임차인 범위 확인. 현재 확인되는 실제 임차인은 김성우 1명입니다. 별도의 점유자·임차인이 존재하는지 현황조사와 현장 점유관계를 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.28 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 임대의무기간 관련 사항을 확인하세요.
- 가격 비교 주의. 신건 최저가 395,000,000원은 최근 12개월 평균 277,666,666원의 142.3%입니다. 현재 자료만으로 저가 매수라고 판단할 근거는 없습니다.
- 면적 차이 반영. 분석대상 면적은 37.06㎡이지만 거래표본은 24.59㎡~32.94㎡입니다. 동일면적 또는 더 근접한 비교사례 확인이 필요합니다.
- 유찰 시 인수액 오해 금지. 시나리오상 미배당 보증금이 발생하더라도 이 사건의 포기·말소 조건을 반영하면 해당 임차권 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 현재 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 부담은 해소됐지만, 가격 메리트는 별개”
이 물건은 겉으로 보면 320,200,000원의 대항력 임차보증금 때문에 인수형 경매처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 해당 권리에 관한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 395,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 277,666,666원의 142.3%이며 최신 거래 294,000,000원보다도 높습니다. 거래표본 면적이 대상 면적과 일치하지 않는 한계까지 감안하면 더욱 정밀한 비교가 필요하지만, 적어도 제공된 거래자료만 놓고 현재 신건 가격을 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다. 권리 인수는 해소됐고, 승부처는 가격과 비교사례의 적정성입니다.
