서울남부지방법원 2026타경3208. 강서구 화곡동 제이케이빌 4층 402호, 전용 39.56㎡급 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김병훈이고, 2022.09.20 매매를 원인으로 2022.10.21 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권과 그에 붙은 확약입니다. 정시우의 주택임차권은 보증금 241,500,000원, 전입 2022.11.18, 점유개시 2022.11.20, 확정일자 2022.11.01로 등기되어 있고, 말소기준이 되는 2025.09.23 서울신용보증재단 가압류보다 앞섭니다.
그대로라면 배당에서 보증금이 전부 회수되지 않을 때 잔액 인수 문제가 생길 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 이 확약이 매각조건대로 이행되는 한 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원입니다. 실제 임차인은 정시우 1명이며, 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로 별도 임차인 수에 더하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3208 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 366-21 제이케이빌 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 39.56㎡급 · 지상6층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김병훈 (2022.09.20 매매 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 241,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정시우 | 건물전부 | 241,500,000원 | 2022.11.18 | 2022.11.01 | 대항력 우선변제 확약 적용 |
정시우는 전입이 말소기준권리보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 을구 1번 임차권등기는 말소기준보다 앞서므로 원칙상 매각으로 자동 소멸하지 않습니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서의 별도 조건 때문에 배당받지 못한 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정되어 있습니다. 이 확약은 정시우 임차권 및 그 승계인 주택도시보증공사에 관한 것이므로, 해당 범위의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 최근 가격보다 신건이 높다
제이케이빌은 14세대 규모이고, 비교 대상 면적은 전용 39.56㎡급입니다. 확인된 실거래는 9건이며 전체 평균은 244,666,666원입니다. 다만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해서 보면, 최근 12개월 거래는 2026.07 280,000,000원 1건이고 최신 거래 역시 280,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 +16.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 39.24㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2025.03 | 39.24㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2022.09 | 39.56㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.06 | 38.55㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2022.05 | 37.76㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2022.01 | 39.24㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2021.10 | 38.55㎡ | 5 | 247,000,000원 |
| 2021.09 | 38.55㎡ | 5 | 247,000,000원 |
| 2021.07 | 39.56㎡ | 4 | 188,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 280,000,000원 |
현재 최저매각가 295,000,000원은 최근 12개월 평균 280,000,000원의 105.4%입니다. 전체 평균 244,666,666원과 비교하면 더 높은 수준이지만, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 추세가 +16.5%로 상승했더라도 신건 최저가가 최신 거래와 최근 평균보다 높은 만큼 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,930,000원 |
| 1. 임차인 정시우 보증금 | 241,500,000원 | 241,500,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 27,632,846원 | 27,632,846원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 241,500,000원 | 20,937,154원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 현재 회차에서는 임차인 정시우 보증금 241,500,000원이 전액 배당되고, 서울신용보증재단 27,632,846원도 전액 배당됩니다. 주택도시보증공사 신청채권에는 20,937,154원이 배당되는 구조이며 소유자 잔여는 0원입니다. 별도 매각조건의 확약 때문에 매수인이 부담하는 임차보증금 잔액은 실질 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역이며, 주거용 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 까치산역(지하철 2호선·5호선)이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 2015.12.30입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,675,000원/㎡, 토지면적은 329.9㎡입니다. 북동측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 14세대 규모 다세대로, 확인된 거래는 9건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래가격은 상승했지만 거래 표본이 많지 않아 개별 호수의 가격 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 매수인 인수 0원의 핵심 근거는 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 매각기일 전 최신 매각물건명세서에서 동일 문구가 유지되는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 1명. 정시우가 실제 임차인이며 주택도시보증공사는 임차권 승계인입니다. 보증금을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 신건 가격 점검. 최저가 295,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 280,000,000원의 105.4%입니다. 권리가 정리된다고 해서 현재 가격까지 저렴한 것은 아닙니다.
- 유찰 시 인수 계산 주의. 데이터상 1회 유찰 시 9,604,000원, 2회 유찰 시 56,143,200원의 인수액이 계산되지만, 이 사건은 해당 임차인의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로 조건이 유지되는 한 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 여러 용도지역·지구가 중첩되어 있으므로 입찰 목적에 맞는 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 해소, 가격은 별개”
이 물건은 표면적으로는 선순위 임차권등기 때문에 인수형으로 보입니다. 하지만 매각물건명세서의 조건에 따라 정시우와 임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 되어 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 권리 핵심은 이 확약 조건의 유지 여부입니다.
가격은 별도입니다. 신건 최저가 295,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 280,000,000원의 105.4%입니다. 최근 거래 추세가 +16.5%라고 해도 현재 입찰 기준가격이 이미 최근 실거래보다 높으므로 신건을 시세보다 저렴한 물건으로 평가할 근거는 없습니다. 권리 부담이 해소된 점과 현재 가격의 매력은 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.
