서울남부지방법원 2026타경3212. 서울 강서구 화곡동 동우하이빌 제2층 제201호, 전용 25.87㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기된 주택임차권입니다. 임차인 변효정은 임대차계약일과 확정일자가 2021.05.11, 전입·점유개시가 2021.06.09이며 보증금은 283,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2024.03.14 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이라 원칙대로라면 매각대금에서 받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 이 확약이 정상적으로 이행되면 변효정 임차권과 관련한 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3212 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1035-3 동우하이빌 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 25.87㎡ · 제2층 제201호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 허정민 · 2021.05.24 매매 · 거래가액 283,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 283,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 조건부 인수 해소
말소기준으로 제시된 권리는 2024.03.14 목포세무서장의 압류입니다. 그보다 앞선 2023.07.04에는 변효정의 주택임차권등기가 설정돼 있고, 실제 전입과 점유는 2021.06.09부터입니다. 따라서 일반적인 권리순위만 보면 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 이후 2026.01.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026.02.02 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 변효정 | 건물전부 | 283,000,000원 | 2021.06.09 / 2021.05.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 · 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
주택도시보증공사는 이 사건에서 별도의 임차인이 아니라 주택임차권승계인으로 기재돼 있습니다. 따라서 변효정 보증금과 주택도시보증공사를 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다. 실제 임차인 수는 1명입니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 272,000,000원
동우하이빌의 확인된 실거래는 전용 25.11㎡, 2024.01, 3층 거래 279,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 데이터상 279,000,000원이며 표본은 1건입니다. 현재 최저매각가 272,000,000원은 이 금액의 97.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 25.11㎡ | 3 | 279,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 279,000,000원 |
여기서는 확약이 중요합니다. 확약을 무시하고 일반 인수 계산만 적용하면 신건에서 낙찰가 272,000,000원에 미배당 보증금 15,608,000원을 더한 부담이 생깁니다. 그러나 매각조건의 확약대로 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 실제 비교 기준은 실질취득 272,000,000원이며, 확인된 실거래 279,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이므로 이 한 건만으로 현재 시장가격을 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,608,000원 |
| 1. 임차인 변효정 보증금 | 283,000,000원 | 267,392,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 283,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 15,608,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되는 전제에서는 해당 임차인과 관련한 매수인 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 일반 계산상 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 272,000,000원 | 15,608,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 217,600,000원 | 69,246,400원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 174,080,000원 | 112,157,120원 | 실질 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커집니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인에 대해 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 제시돼 있으므로, 확약이 유지·이행되는 범위에서는 그 미배당액을 실제 취득원가에 더하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제201호입니다. 사용승인일은 2021.04.13입니다.
- 입지. 화곡3동주민센터 북서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 화곡역이 있습니다.
- 설비. 기본적인 난방시설·위생시설·급배수시설·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·부정형이며 공시지가는 3,984,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없고 공부와의 차이도 해당 사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 거래 표본. 동우하이빌은 총 16세대이며 확인된 실거래 표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 재확인. 임차인과 주택임차권승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 유지되는지 확인하세요.
- 실제 임차인 수. 보증금 283,000,000원인 실제 임차인은 변효정 1명이며 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 중복 계산하지 마세요.
- 시세 표본 한계. 확인된 거래가 2024.01의 279,000,000원 1건이므로 개별 호수의 상태와 현재 거래 수준을 추가 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.06.23 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기 원문과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 매각조건을 직접 대조하세요.
맺으며 — 선순위 임차권보다 ‘확약 조건’이 승부처
등기 순위만 보면 이 물건은 간단한 권리안전형이 아닙니다. 변효정의 주택임차권은 말소기준보다 앞서고 보증금 283,000,000원도 최저매각가 272,000,000원보다 큽니다. 원칙 계산이라면 신건에서도 15,608,000원의 미배당 보증금이 남습니다. 그러나 매각물건명세서가 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시한 것이 핵심입니다.
그 조건이 그대로 이행된다면 매수인의 실질 인수액은 0원, 실질취득 기준은 272,000,000원입니다. 확인된 실거래 279,000,000원과 비교하면 97.5%지만 표본은 1건뿐입니다. 따라서 이 사건은 “선순위 임차인이 있으니 위험하다” 또는 “최저가가 시세보다 낮으니 무조건 유리하다”로 단순화하기보다, 확약의 효력·이행조건과 현재 시세를 함께 확인하는 물건으로 접근하는 것이 맞습니다.
