서울남부지방법원 2026타경3269. 서울 금천구 독산동 뜰안채 제씨동 503호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 권리분석의 핵심은 등기부에 적힌 321,000,000원의 임차보증금입니다. 임차인 김진욱은 2022.05.26. 주민등록 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.05.04.로 말소기준권리인 2024.02.07. 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 분석됩니다.
그대로라면 신건 매각대금 287,000,000원에서 집행비용 4,818,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 282,182,000원이 배당되고, 보증금 중 38,818,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 이어질 수 있어 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다고 명시되어 있어, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3269 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 914 뜰안채 제씨동 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 고영혜 (2022.05.26. 매매, 2022.05.27. 소유권이전 · 거래가액 321,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 287,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 321,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나, 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2024.02.07. 금천구 압류입니다. 김진욱의 전입·점유는 2022.05.26.로 그보다 빠르며, 확정일자도 2022.05.04.이므로 대항력 및 우선변제권이 있는 실제 임차인 1명입니다. 2024.06.13.에는 임차보증금 321,000,000원으로 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이후 신한카드 가압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
| 관계인 | 구분 | 보증금 | 기준일 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김진욱 | 실제 임차인 · 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 321,000,000원 | 전입·점유 2022.05.26 확정일자 2022.05.04 배당요구 2024.06.13 | 대항력 有 우선변제 |
| 주택도시보증공사 | 주택임차권승계인 · 경매신청채권자 | 중복 합산 없음 | 경매개시결정 2026.01.20 | 승계 잔액청구 포기 |
주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 보증금을 하나 더 가진 것이 아니라, 매각물건명세서상 주택임차권승계인으로 표시된 신청채권자입니다. 따라서 김진욱의 보증금 321,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 321,000,000원을 임차보증금 642,000,000원처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,818,000원 |
| 1. 임차인 김진욱 보증금(우선변제) | 321,000,000원 | 282,182,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 3,286,562원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 321,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김진욱 보증금의 미배당분은 38,818,000원입니다. 다만 이 금액은 매각물건명세서상 잔액 반환청구 포기·임차권등기 말소 조건이 없을 때의 룰상 인수 위험액이며, 본건에서는 해당 확약에 따라 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 정심초등학교 남서측 인근. 주위는 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 제5층 제503호입니다.
- 도로. 북서측·북동측·남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원문 확인. 이 사건 권리분석의 결론은 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서 비고 문구를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 1명. 김진욱의 전입·점유는 2022.05.26., 확정일자는 2022.05.04.로 말소기준 2024.02.07.보다 앞섭니다. 대항력과 우선변제권 자체가 없는 임차인이 아니라는 점을 구분해야 합니다.
- 보증기관 중복계산 금지. 주택도시보증공사는 주택임차권승계인·신청채권자이므로 김진욱 보증금과 별도 임차보증금처럼 더하지 않습니다.
- 가격 메리트는 별도 검증. 신건 최저가 287,000,000원이 실질취득액과 같지만, 최저가가 감정가와 동일한 100% 구간이라는 사실만으로 저가 매수라고 볼 수 없습니다.
- 유찰 시에도 확약 효과 구분. 1회 유찰 시 룰상 임차보증금 미배당액은 95,414,400원, 2회 유찰 시 140,691,520원으로 늘지만, 본건 확약이 해당 임차인에게 그대로 적용되는 한 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하고, 당해세와 배당 변동 가능성도 점검해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”과 “매수인 인수 있음”은 같은 말이 아니다
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 보증금 321,000,000원입니다. 최저가 287,000,000원보다 크고, 임차인 김진욱은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖고 있어 대항력·우선변제권이 인정되는 구조입니다. 그래서 확약이 없다면 신건에서도 배당 부족분 38,818,000원을 반드시 인수 위험으로 계산해야 합니다.
하지만 매각물건명세서가 결론을 뒤집습니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어 이 임차인에 관한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 신건 기준 실질취득 287,000,000원으로 계산합니다. 다만 현재 0회 유찰·감정가 100% 구간인 만큼, 권리 인수가 해소됐다는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제로 봐야 합니다.
