의정부지방법원 2024타경87140. 소유자는 김재연이고, 건물 등기 대상은 경기도 남양주시 와부읍 팔당리 15-4, 도로명주소 팔당로221번길 11-27입니다. 감정평가상 이용상태는 주택·근린생활시설·창고이며, 단순 아파트형 경매가 아닙니다. 말소기준권리는 2010.07.07. 와부농업협동조합 근저당권 3,550,000,000원입니다.

말소기준 이후의 와부농업협동조합 추가 근저당, 이여옥·심재균 가압류, 정경호 소유권이전청구권가등기, 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 다만 이것만 보고 “권리가 깨끗하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 2004.12.02. 설정된 국가철도공단 구분지상권이 목록 1·15·19·20 토지에서 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 인수권리가 따로 있다

갑구 13번 정경호 명의 소유권이전청구권가등기는 2024.11.21. 접수되어 말소기준권리보다 뒤이고, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 다만 해당 가등기는 별도 경고사항으로도 표시되어 있어 가등기 종류와 원인을 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 3명, 보증금 미상

실제 임차인은 3명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 조준서는 말소기준권리 2010.07.07.보다 앞선 2006.08.29. 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 보고서에서는 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·보증금 승계 위험 미상으로 봅니다. 조중형과 박운석은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 여부 자체를 확정할 수 없습니다.

③ 매각 제외 건물·법정지상권 — 토지만 산다고 끝나는 구조가 아니다

제시외 미등기 건물 중 아래 5동은 매각에서 제외됩니다.

이 5동에 대해서는 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다. 특히 ㉦·㉨·㉩은 채무자 겸 소유자 명의로 건축 또는 증축허가를 받은 사실이 확인되어 있습니다. 매각에서 제외된 건물이 토지 위에 남아 있는 만큼, 낙찰 후 토지 사용·철거·점유관계를 단순하게 가정해서는 안 됩니다. 컨테이너 박스 3동도 매각에서 제외됩니다.

반대로 제시외 건물 중 철파이프조 목재데크 약 68㎡, 세멘블록조 창고 약 74.1㎡·75.8㎡, 경량철골조 방 약 21㎡, 목조 창고 약 4.5㎡·4.9㎡와 조경수 35주는 매각대상에 포함됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 17,569,449,120원 가정)

배당 계산상 확인된 채권 합계 7,641,090,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 신청채권자의 청구액은 5,068,262,716원이고, 회차 시나리오상 신청채권자 배당액은 4,200,000,000원으로 청구액 전액 충족 상태는 아닙니다. 또한 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금 자체가 미상이므로 실제 배당·인수 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리문제는 그대로

확인된 채권만 놓고 보면 2회 유찰 시에도 미배당액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 내려간다고 권리 리스크까지 줄어드는 구조가 아닙니다. 국가철도공단 구분지상권은 매각으로 말소되지 않고, 매각 제외 건물의 법정지상권 문제도 그대로 남습니다. 보증금이 확인되지 않은 임차인의 승계 가능성 역시 낙찰가만으로 해소되지 않습니다.

⑥ 농지취득자격증명·이용 제한

• 농지취득자격증명. 목록 1·5·6·8·9·10·11·12·13 전체 토지에 대해 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않습니다.
• 농지전용. 목록 1·5·6·8·9·10·11·12·13 중 목록 13을 제외한 토지는 농지전용허가가 이루어졌습니다.
• 현황 차이. 목록 1·2·5·6·8·9·10·13·15·19는 공부와 달리 건물부지 또는 부속용도, 목록 12는 도로부지, 목록 20 일부는 전으로 이용 중입니다.
• 분묘. 목록 20 지상 분묘 소재 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 타인 소유 조경수. 목록 9·10·14 지상 소나무 등의 조경수는 타인 소유로 탐문되어 매각에서 제외됩니다.
• 멸실 건물. 목록 8·9 양 지상에 존재하던 철근콘크리트조 농산물저장창고 97.33㎡ 2동은 등기사항전부증명서는 존재하나 멸실 상태입니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 팔당역 남동측 인근으로 농경부락·상업용시설·농경지·임야지대가 혼재한 근교지역입니다.
• 교통. 간선도로에 가깝고 팔당역이 인근에 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 주요 규제. 자연녹지지역을 비롯해 개발제한구역, 철도보호지구, 공익용산지, 공장설립제한지역, 성장관리권역 등 여러 제한이 필지별로 중첩됩니다.
• 철도 관련. 일부 토지는 철도 또는 일반철도 저촉, 철도보호지구에 해당하며 별도로 국가철도공단 구분지상권 인수 조건도 존재합니다.
• 대표 토지 정보. 토지 정보상 면적 759.0㎡, 지목 전, 급경사·부정형, 세로한면(가) 조건이 확인됩니다.
• 문화·집회시설. 목록 16·17·18 지상 건물은 건축물대장상 문화 및 집회시설(박물관)이나, 2026.03.30. 경기도 회신상 박물관 등록사실은 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 구분지상권 원문 확인. 목록 1·15·19·20 토지에 남는 2004.12.02. 국가철도공단 구분지상권의 범위와 이용제한을 등기 원문으로 확인해야 합니다.
• 조준서 점유관계 확인. 2006.08.29. 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액을 산정할 수 있습니다.
• 조중형·박운석 확인. 전입일과 보증금이 미상이므로 주민등록·점유·계약관계를 확인해야 합니다.
• 법정지상권 검토. 매각 제외 미등기 건물 5동의 소유관계·건축허가·토지와 건물의 동일소유 여부 변동을 확인해야 합니다.
• 농지취득자격증명. 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않는 조건이므로 사전 발급 가능 여부 확인이 필수입니다.
• 현황·공부 불일치. 건물부지·도로·전 등 실제 이용상태가 공부와 다른 필지가 다수이므로 경계와 현황측량 필요성을 확인해야 합니다.
• 분묘·타인 수목. 목록 20의 분묘 여부와 목록 9·10·14 타인 소유 조경수의 위치·점유관계를 확인해야 합니다.

맺으며 — “17,569,449,120원 신건”보다 먼저 확정해야 할 것

이 사건은 말소기준 이후의 근저당·가압류·가등기·압류가 소멸한다는 사실만 보면 단순해 보이지만, 실제 매수인 관점에서는 그렇지 않습니다. 국가철도공단 구분지상권 4필지 인수, 매각 제외 미등기 건물 5동의 법정지상권 불확실성, 2006.08.29. 전입자를 포함한 임차인 3명의 보증금 미상, 그리고 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 조건이 동시에 존재합니다.

배당표만 보면 확인 채권은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 전액 배당되고 금전 인수도 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 수치는 임차보증금 미상과 비금전 인수권리의 경제적 부담을 대신해 주지 않습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 얼마냐보다, 낙찰 후 실제로 무엇이 남는지를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 현재 자료만으로는 실질취득액과 가격 메리트를 확정하기 어렵고, 인수권리·점유·법정지상권·농취증을 원본 확인하기 전까지는 권리 난도가 높은 상태입니다.