의정부지방법원 2025타경4630. 남양주시 화도읍 묵현리 샹그레빌 102동 2층 201호로, 감정평가상 도시형다세대주택으로 이용 중입니다. 말소기준은 2018.02.19. 설정된 주식회사신한은행 근저당권이며 최초 채권최고액은 138,000,000원입니다. 이후 등기된 신옥자 근저당권, 강성진 근저당권과 삼성카드·농업회사법인이천농산·신한카드 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고는 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 권리보다 더 주의할 부분은 가격 검증입니다. 확인되는 동일 단지 거래는 2021.12의 229,000,000원 1건뿐입니다. 현재 최저가는 그 금액의 72.1%지만 거래 시점과 표본 수를 감안하면 이를 곧바로 현재 시세 대비 27.9% 할인으로 해석하는 것은 무리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4630 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 493-8 샹그레빌 102동 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형다세대주택 · 5층 건물 중 2층 201호 |
| 전용면적 | 57.07㎡ |
| 소유자 | 정광열 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구 | 104,805,718원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인에게 인수되는 임차보증금도 없습니다. 2018.02.19. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 존속 중인 신옥자·강성진 근저당과 삼성카드·농업회사법인이천농산·신한카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정됐던 최영기·신옥자·김락현 등의 근저당과 서울보증보험·비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 72.1%지만, 비교 거래는 1건
샹그레빌 102동에서 확인되는 면적 매칭 실거래는 1건입니다. 거래가는 229,000,000원이고 거래 시점은 2021.12입니다. 현재 최저매각가 165,000,000원은 이 거래가의 72.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 56.62㎡ | 4 | 229,000,000원 |
| 평균 | 57.07㎡ 대상 | 1건 | 229,000,000원 |
숫자만 비교하면 감정가·최저가 165,000,000원이 229,000,000원보다 크게 낮습니다. 다만 이 단지는 102동 기준 8세대이고 확인 거래도 한 건뿐이어서, 표본만으로 현재 적정가를 정밀하게 판단하기 어렵습니다. 최근 거래 추세를 확인할 수 있는 별도 표본도 없어, 현장 중개 시세와 현재 매물 호가를 추가 확인해야 가격 메리트를 확정할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 1. 신한은행 근저당 | 138,000,000원 | 138,000,000원 |
| 2. 신옥자 근저당 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 3. 강성진 근저당 | 48,000,000원 | 8,890,000원 |
| 4. 삼성카드 가압류 | 9,954,137원 | 0원 |
| 5. 농업회사법인이천농산 가압류 | 7,607,000원 | 0원 |
| 6. 신한카드 가압류 | 14,996,330원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 233,557,467원 중 161,890,000원이 배당되고, 71,667,467원은 미배당으로 남는 계산입니다. 그러나 이 미배당 채권은 매수인에게 인수되는 금액이 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 165,000,000원 | 161,890,000원 | 71,667,467원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 132,000,000원 | 129,352,000원 | 104,205,467원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 130,235,867원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 배당 부족 자체가 낙찰자의 추가 채무로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천마중학교 북측 인근에 위치하며 다세대주택·단독주택·근린생활시설·교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 2층 201호이며 위생·급배수·전기설비를 갖췄습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5미터 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 314.0㎡ 부정형 평지로, 도시형다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·공장설립승인지역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 655,200원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
- 건물 특이사항. 102동과 101동은 현장조사일 현재 합벽건축물로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 재확인. 비교 가능한 거래가 2021.12의 229,000,000원 1건뿐입니다. 현재 중개 시세와 인근 유사 다세대 거래를 반드시 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 현황 점유 상태는 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 합벽 상태 확인. 101동과 102동이 합벽건축물로 조사된 만큼 현황·출입·공용부분을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 여러 규제가 표시돼 있으므로 입찰 목적에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 매각가 기준 미배당 71,667,467원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 확인이 필요”
이 사건의 권리구조는 명료합니다. 2018.02.19. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 존속 권리들은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 예상 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 그렇게 단순하지 않습니다. 최저가 165,000,000원이 확인 실거래 229,000,000원의 72.1%라는 수치 자체는 매력적으로 보이지만, 그 비교 거래가 2021.12의 단 한 건뿐이기 때문입니다. 권리는 비교적 깨끗하지만 시세 근거는 얇습니다. 현 시점의 유사 매물과 실제 거래 수준을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
