의정부지방법원 2025타경71303. 남양주시 화도읍 차산리 보광주택 다동 4층 402호, 전용 35.76㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부의 후순위 권리 숫자가 아니라 경기주택도시공사의 임차보증금 68,000,000원입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2017.12.08, 점유개시는 2018.02.09, 전입신고는 2018.02.12이고, 말소기준으로 잡힌 국의 압류일은 2023.08.21입니다. 즉 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서 있어 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
다만 현재 최저매각가 71,000,000원 가정의 예상배당에서는 집행비용 1,678,000원을 제외한 뒤 임차보증금 68,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현재 회차의 예상 인수액은 0원입니다. 문제는 유찰입니다. 최저가가 내려가면 임차보증금이 사라지는 것이 아니라 배당되지 못한 부분이 매수인 인수로 넘어오기 때문에, 낙찰가 하락 폭만큼 실질취득가가 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71303 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 차산리 64-9 보광주택 제다동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 35.76㎡ · 방2·거실·주방·화장실 및 욕실·발코니 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 중 4층 |
| 소유자 | 김복순 (2003.12.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 71,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 66,626,490원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
1995년 설정됐던 한국주택은행 근저당권 9,100,000원은 국민은행으로 이전된 뒤 2015.08.21 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2023.08.21 갑구 3번 국의 압류입니다. 이후 2023.12.11 등기된 경기주택도시공사의 주택임차권과 2025.02.25 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 잡혀 있지만, 임차권등기 자체보다 앞선 전입·점유 관계 때문에 미배당 보증금은 매수인 인수 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 경기주택도시공사 부동산(건물) 전부 · 주거(임차권등기) | 68,000,000원 | 2018.02.12 2017.12.08 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 아님 |
경기주택도시공사는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡혀 있습니다. 확정일자가 있고 배당요구도 했기 때문에 우선변제를 받지만, 보증금이 전액 배당되지 않으면 대항력에 따라 그 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 실질취득가는 크게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 71,000,000원 | 0원 | 71,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 56,800,000원 | 12,622,400원 | 69,422,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 45,440,000원 | 23,777,920원 | 69,217,920원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 1회 유찰 시 법원 최저가는 56,800,000원까지 내려가지만, 임차인 미배당액 12,622,400원을 인수하면 실질취득은 69,422,400원입니다. 2회 유찰에서는 최저가가 45,440,000원까지 떨어져도 인수액이 23,777,920원으로 늘어 실질취득은 69,217,920원입니다. 따라서 표면 최저가만 보고 할인 폭을 판단하면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 현재는 최근 거래보다 낮지만 표본이 적다
보광주택(다동)은 16세대, 1994.08.10 준공입니다. 대상 전용면적 35.76㎡와 일치하는 실거래는 3건이며, 가장 최근 거래는 2025.10 · 1층 · 81,500,000원입니다. 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 81,500,000원이고, 현재 최저가 71,000,000원은 이 값의 87.1%입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래보다 10.9% 높은 것으로 집계돼 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 35.76㎡ | 1 | 81,500,000원 |
| 2023.02 | 35.76㎡ | 1 | 72,000,000원 |
| 2022.03 | 35.76㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 전체 평균 | 35.76㎡ | 3건 | 76,166,666원 |
가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균 76,166,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 81,500,000원을 우선해 보는 편이 맞습니다. 현재 실질취득 71,000,000원은 최근 시세보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이고 그 거래는 1층, 경매 대상은 4층이므로 개별 호수의 상태와 층 차이를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 71,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,678,000원 |
| 1. 임차인 · 경기주택도시공사 | 68,000,000원 | 68,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 66,626,490원 | 1,322,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
71,000,000원 가정에서는 경기주택도시공사의 보증금 68,000,000원이 전액 배당되어 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 서울보증보험 주식회사는 청구금액 66,626,490원 중 1,322,000원 배당으로 65,304,490원이 미배당으로 남는 계산입니다. 실제 배당은 당해세 등 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방2, 거실, 주방, 화장실 및 욕실, 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 차산초등학교 동측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트단지가 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호입니다. 급배수·위생·난방·화재경보설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 사다리형 평지의 다세대주택 건부지입니다. 공시지가는 842,200원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 16세대이고 동일 면적 실거래는 3건으로 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 1건이므로 가격 판단 시 거래 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 인수 0원의 전제 확인. 71,000,000원 가정에서 임차보증금이 전액 배당된다는 예상표가 핵심입니다. 실제 배당순위와 세금 관련 우선채권을 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 대항력포기 철회 확인. 2025.10.01 철회서가 제출돼 있으므로 대항력포기를 전제로 인수 위험을 제거해서는 안 됩니다.
- 유찰가 대신 실질취득가 확인. 1회 유찰 최저가 56,800,000원만 보지 말고 인수 12,622,400원을 더한 69,422,400원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 2회 유찰도 동일. 최저가 45,440,000원에 인수 23,777,920원이 붙어 실질취득은 69,217,920원입니다.
- 시세 표본 확인. 최근 12개월 평균 81,500,000원은 1건 거래 기준이며, 해당 거래는 1층입니다. 대상 4층 402호와 개별 상태 차이를 확인해야 합니다.
- 임차권·점유 확인. 등기된 주택임차권의 범위는 건물 전부입니다. 현장 점유관계와 인도 절차를 입찰 전 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당 관련 서류를 매각기일 전 최신 상태로 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 가격 메리트, 유찰 뒤에는 인수액이 따라온다”
현재 회차만 놓고 보면 감정가와 최저가는 71,000,000원이고, 예상배당상 경기주택도시공사의 보증금 68,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수 0원입니다. 최근 12개월 평균이자 최신 거래 81,500,000원과 비교하면 현재 최저가 비율도 87.1%로 가격상 여지가 있습니다.
그러나 이 물건을 일반적인 “유찰될수록 싸지는 경매”로 보면 안 됩니다. 임차인은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있고, 대항력포기서는 철회됐습니다. 1회 유찰 시 12,622,400원, 2회 유찰 시 23,777,920원의 보증금 잔액이 매수인 인수로 전환돼 실질취득은 각각 69,422,400원과 69,217,920원입니다. 현재 회차의 예상배당이 실제로 유지되는지 확인하는 것이 이 사건 권리분석의 가장 중요한 지점입니다.
