의정부지방법원 2025타경71378. 가평읍 두밀리 소재 토지와 건물을 일괄매각하는 사건으로, 감정평가상 건물은 주택 및 작업실로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 731,363,150원입니다. 등기 흐름만 보면 2024.04.19 김옥수의 가압류가 이번 매각의 말소기준으로 제시되어 있고, 그 뒤 설정된 김옥수 근저당과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 전입자 안지은과 매각제외 제시외건물이 핵심 확인사항입니다.
안지은의 전입일은 2018.02.08로 말소기준인 2024.04.19보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음”이나 “인수액 0원”으로 결론내리면 안 됩니다. 현재 확인 가능한 수준은 대항력 가능·인수액 미상입니다. 따라서 이 물건의 실질취득비용도 현재 최저가만으로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71378 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 두밀리 144-8 · 경기도 가평군 가평읍 태봉두밀로406번길 127-74 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 및 작업실 |
| 소유자 | 엔피엘홀딩스자산관리유한회사 |
| 감정가 / 최저가 | 731,363,150원 / 731,363,150원 (신건) |
| 청구금액 | 308,901,264원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 토지 | 581㎡ · 대 · 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 69,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 앞선 전입이 핵심
과거 경서농업협동조합 근저당과 2017년 임의경매개시결정은 2018.11.28 경매매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2024.04.19 김옥수 가압류 304,344,330원이며, 2024.05.13 김옥수 근저당 360,000,000원, 2025.03.17 경매개시결정, 2025.09.11 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 인수액을 숫자로 확정할 수 없다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안지은 | 2018.02.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 안지은 본인의 점유·전입 자료입니다. 보증금이 확인되지 않으므로 낙찰가가 내려갈 때 인수금이 어떻게 변하는지 계산할 수도 없습니다. 특히 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 미배당액이 매수인에게 남을 가능성을 검토해야 합니다.
③ 토지·제시외건물 — 법정지상권 여부 불분명
매각은 일괄매각이지만, 목록 1 내지 4 지상의 제시외건물은 매각에서 제외됩니다. 매각물건명세서에는 이 제시외건물들로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다. 이는 낙찰 후 토지를 원하는 방식으로 사용하거나 기존 건물을 철거·정리하는 과정에서 직접적인 제약이 될 수 있는 사안입니다.
| 대상 | 제시외건물로 제한받는 단가 |
|---|---|
| 목록 1 | 146,000원/㎡ |
| 목록 2 | 139,000원/㎡ |
| 목록 3 | 139,000원/㎡ |
| 목록 4 | 69,000원/㎡ |
④ 예상배당표 (매각가 731,363,150원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,713,632원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 김옥수 | 304,344,330원 | 304,344,330원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 김옥수 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 57,305,188원 |
위 배당은 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 안지은의 보증금이 확인되지 않아 실제 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰되면 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 731,363,150원 | 664,344,330원 | 0원 | 57,305,188원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 585,090,520원 | 576,839,615원 | 87,504,715원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 468,072,416원 | 460,991,692원 | 203,352,638원 | 0원 |
유찰로 최저가가 내려가면 등기상 채권의 미배당 규모가 커집니다. 하지만 이 숫자만으로 “낙찰가가 싸졌다”고 판단할 수는 없습니다. 안지은의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인의 실질취득비용이 낙찰가 + 인수되는 미배당 임차보증금이 될 수 있기 때문입니다. 현재는 그 두 번째 항목을 산정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 가평군 가평읍 상색리 소재 상색초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만 근거리에 버스정류장이 소재하고 대중교통상황은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 주택 및 작업실로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대표 토지는 581㎡, 지목 대, 단독 이용, 완경사·부정형이며 도로는 세로한면(가)입니다.
- 규제. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역에 해당하며 일부 토지에는 계획관리지역·준보전산지 등이 함께 나타납니다.
- 환금성. 주택·작업실과 토지가 결합된 비정형 물건이고 대중교통이 불편하며, 제시외건물과 법정지상권 불확실성까지 있어 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 안지은 보증금 확인. 전입일 2018.02.08만으로 인수액을 계산할 수 없습니다. 보증금, 점유범위, 확정일자, 배당요구 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 말소기준보다 전입이 빠르더라도 보증금과 확정일자가 미상인 현재 단계에서는 “대항력 가능·미상”으로 관리해야 합니다.
- 제시외건물 소유관계 확인. 목록 1 내지 4 지상의 제시외건물이 매각에서 제외되므로 소유자, 건축 시점, 토지 사용관계와 법정지상권 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 현황 대조. 목록 2, 3은 공부상 임야지만 실제로 건물부지로 이용 중입니다. 공부와 현황 차이를 현장·지적도와 함께 확인해야 합니다.
- 가격 비교 선행. 실거래 자료가 없는 상태에서 감정가 또는 유찰가만으로 시세 대비 할인율을 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기부·감정평가서의 최신 원본과 현장 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘낙찰가’보다 ‘인수와 토지사용관계’
이 사건은 신건이고, 현재 배당 시뮬레이션만 보면 채권자 미배당 없이 소유자에게 57,305,188원이 남습니다. 그러나 매수인에게 중요한 것은 채권자 배당표만이 아닙니다. 2018.02.08 전입한 안지은의 보증금이 확인되지 않았고, 매각제외 제시외건물로 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 여기에 토지 일부는 공부상 지목과 실제 이용도 다릅니다. 실거래 비교 자료도 없으므로 감정가 731,363,150원이 저렴하다는 근거도 없습니다. 이 물건은 가격부터 볼 사건이 아니라, 임차보증금과 제시외건물의 권리관계를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
