의정부지방법원 2025타경72316. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 1층 알01-0007호로, 감정평가상 공장(지원시설-근린생활시설)로 이용 중인 근린시설입니다. 소유권은 김상건 지분 100분의 95.7, 김수현 지분 100분의 4.3으로 등기돼 있고, 2022.06.10 설정된 농협은행 근저당권 채권최고액 1,125,600,000원이 말소기준권리입니다.

권리 자체는 비교적 명확합니다. 현재 확인된 임차인은 하남돼지집 다산테라타워점 선일성으로, 보증금 70,000,000원·차임 8,222,525원이며 신고일은 2022.10.24입니다. 말소기준일 2022.06.10보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리되어 있고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건의 진짜 확인 포인트는 등기보다 점포 경계와 현황 사용상태에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차, 인수는 0원

2022.06.10 농협은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.10.21 유케이제십차유동화전문유한회사의 임의경매개시결정이 등기됐고, 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 김상건 지분에는 2024.05.13 서울회생법원의 파산선고결정에 따른 등기가 2025.04.16 접수돼 있으므로 해당 등기의 현재 절차상 관계는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.

② 임차인·점유 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

보증금 70,000,000원을 가진 임차인이 실제로 1명 확인되지만, 신고일 2022.10.24가 말소기준 2022.06.10보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인이므로 중복 보증금 문제도 없습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 배당 여부까지 단정해서는 안 됩니다.

감정평가 당시 실제 사용도 ‘하남돼지집’으로 확인됐습니다. 즉 임차인의 대항력 여부와 별개로, 낙찰 후 독립된 알01-0007호를 어떤 상태로 인도받을 수 있는지는 현황 경계·영업공간 분리 가능성과 함께 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,297,000,000원 가정)

현재 회차 1,297,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 소유자 잔여가 156,030,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 다산한강초등학교 남측 인근이며, 공동주택·공장·근린생활시설이 혼재하는 미성숙 상가지대로 평가됐습니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용편익은 보통입니다.
• 도로. 지적상 다수의 도로에 접하고 동측으로 폭 35M 내외의 양호한 도로가 소재합니다.
• 용도·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)이며, 과밀억제권역·공공주택지구·공장설립제한지역·배출시설설치제한지역 등의 지정이 확인됩니다.
• 토지. 공시지가 4,597,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 지형은 평지·세로장방입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·전기설비와 주차장·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다. 다만 알01-0008호와의 경계벽 없는 공동사용 상태는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 경계 복원 가능성. 알01-0007호와 알01-0008호를 현황도·평면도로 명확히 특정할 수 있는지, 경계시설 복원이 가능한지 직접 확인해야 합니다.
• 복원 비용. 경계벽 등이 사후 철거된 것이라면 복원에 필요한 예상비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 점유 범위. 임차인의 사용부분이 미상이고 실제로 인접 호실과 함께 영업 중이므로 알01-0007호의 실제 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 임차인. 대항력은 없지만 보증금 70,000,000원·차임 8,222,525원의 실제 임차인이 존재합니다. 확정일자와 우선변제 여부를 원본 문서로 확인해야 합니다.
• 파산선고 등기. 김상건 지분에 관한 파산선고 등기의 현재 절차상 관계를 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 현재 최저가와 실질취득은 모두 1,297,000,000원입니다. 가격 우위를 단정하기보다 개별 상가의 현황·임대수익·경계 복원 부담까지 함께 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 건축물대장·현황도를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리보다 ‘구획의 실체’를 먼저 확인할 사건

이 사건은 말소기준과 임차인 순위만 보면 비교적 단순합니다. 농협은행 근저당이 기준이고, 임차인은 그 이후 신고돼 대항력이 없으며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 신건 최저가 1,297,000,000원에서 실질취득도 같은 1,297,000,000원입니다.

그러나 상가 경매에서 등기상 인수액만큼 중요한 것이 독립된 점포를 실제로 확보할 수 있는지입니다. 알01-0007호는 감정평가 당시 타인 소유 알01-0008호와 경계벽 없이 함께 사용되고 있었습니다. 위치·면적의 특정 가능성, 경계시설의 복원 가능성, 예상비용을 확인하지 않은 채 ‘인수 0원’만 보고 접근하기에는 확인 과제가 분명합니다. 권리 인수는 0원, 현황 경계는 별도 검증. 이 사건의 핵심은 여기에 있습니다.