의정부지방법원 2026타경17. 남양주시 별내동 ‘별내신일유토빌’ 3407동 3층 303호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 집합건축물대장 건축물현황도상 방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등의 구조입니다. 건물은 철근콘크리트구조 18층 건물 중 3층이고, 사용승인일자는 2012.04.05.입니다.

권리의 기준점은 2012.11.13. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 두리화학주식회사·주식회사마스테코·이상재의 근저당과 서울보증보험주식회사· 두리화학 주식회사·신한카드 주식회사의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인 역시 전입일이 기준권리보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 매수인 인수 0원

말소기준은 2012.11.13. 중소기업은행 근저당권입니다. 최초 등기에는 채권최고액 381,600,000원이 기재되어 있고, 2017.10.11.에는 같은 1번 근저당권의 채권최고액을 90,000,000원으로 변경한 기록이 있습니다. 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 모두 기준권리보다 후순위로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

실제 임차인은 1명입니다. 조경일의 전입일 2019.10.14.는 말소기준일 2012.11.13.보다 뒤이므로 대항력은 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 관계는 확정할 수 없습니다. 배당요구는 2026.03.03. 접수되어 있습니다.

② 시세 비교 — 신건 805,000,000원은 ‘거의 시세’

신일유토빌은 547세대, 사용승인일 2012.04.05.이며, 대상 면적 122.759㎡와 매칭되는 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 808,416,666원입니다. 현재 최저가 805,000,000원은 이 평균의 99.6%로 차이가 매우 작습니다.

최근 거래 범위는 778,000,000원~870,000,000원이고 최신 거래는 2026.09 840,000,000원입니다. 하지만 현재 경매물건과 같은 122.76㎡·3층 거래가 2026.09에 805,000,000원으로 신고되어 있어, 최저가 805,000,000원을 “시세보다 싸다”고 평가하기는 어렵습니다. 최근 12개월 평균보다 불과 3,416,666원 낮은 수준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 805,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 총 채권 821,755,419원 중 794,550,000원이 배당되고 27,205,419원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

유찰 시 매수인 인수액은 계속 0원이지만 미배당은 커집니다. 1회 유찰 가정 매각가 644,000,000원에서는 총 미배당이 186,595,419원, 2회 유찰 가정 매각가 515,200,000원에서는 314,107,419원입니다. 이는 후순위 채권자 배당 문제이며, 현재 자료상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한별초등학교 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재합니다.
• 교통. 차량출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장과 별내역(경춘선, 8호선)이 있습니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며 집합건축물대장 건축물현황도상 방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등의 구조입니다.
• 도로·토지. 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지의 아파트 건부지로, 남동측 약 20미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(별내택지지구)이며, 택지개발지구·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,544,000원/㎡입니다.
• 건물 상태 기록. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격을 할인으로 착각하지 않기. 최저가 805,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.6%이고 같은 면적대 3층 2026.09 실거래와 동일합니다.
• 중소기업은행 근저당 변경 확인. 2012.11.13. 채권최고액 381,600,000원에서 2017.10.11. 90,000,000원으로 변경된 기록과 현재 예상배당표의 381,600,000원 반영을 원본 서류로 대조하세요.
• 임차인 서류 확인. 조경일은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구서류로 확인하세요.
• 명도 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 부재 등으로 임대관계를 조사하지 못한 내용이 있으므로 실제 점유자를 현장에서 다시 확인하세요.
• 관리비·당해세 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 미납 관리비도 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·채권계산서와 실거래 원자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건 가격은 시세권

이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2012.11.13. 중소기업은행 근저당이고, 후순위 근저당·가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 조경일도 2019.10.14. 전입이라 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 가격은 별개입니다. 최저가 805,000,000원은 최근 12개월 평균 808,416,666원의 99.6%에 해당하고, 같은 면적대 3층의 2026.09 실거래 805,000,000원과도 같습니다. 따라서 신건 단계의 핵심은 “권리 때문에 위험한가”가 아니라 “시세와 거의 같은 가격에 경매로 취득할 이유가 충분한가”입니다. 여기에 중소기업은행 근저당 채권최고액 변경 기록과 예상배당표 사이의 차이까지 원본으로 확인한 뒤 응찰가격을 판단하는 것이 적절합니다.