💰 실질취득 698,000,000원 📊 최근12개월 대비 109.9% 🧾 매수인 인수 0원 👤 신고 임차인 0명
의정부지방법원 2026타경20135. 남양주시 와부읍 덕소리 한솔강변마을아파트 101동 24층 2403호, 전용 80.215㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김희섭 씨로, 2013.10.10 매매를 원인으로 거래가액 288,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.01.21 남양주축산업협동조합 근저당권 242,400,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 120,000,000원 근저당과 2023.09.21 설정된 36,000,000원 근저당, 2026.01.28 임의경매개시결정 및 그 이후 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
배당 시뮬레이션상 현재 최저가 698,000,000원으로 매각될 경우 집행비용 9,380,000원을 제외한 뒤 남양주축산업협동조합의 세 건 근저당 채권최고액 합계 398,400,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여금도 290,220,000원으로 계산됩니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 압류 관련 당해세가 존재하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20135 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 528-14 한솔강변마을아파트 101동 24층 2403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 80.215㎡ · 철근콘크리트구조 · 25층 중 24층 |
| 소유자 | 김희섭 (2013.10.10 소유권이전 · 거래가액 288,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 698,000,000원 / 698,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남양주축산업협동조합 / 183,579,230원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
신고된 임차인은 0명이고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료에 임차인 신고가 없다는 점과 실제 점유·임대관계 확인은 구분해서 볼 필요가 있습니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 자료도 현재는 없습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균보다 높다
한솔 단지의 대상 면적은 80.215㎡이고, 면적이 일치하는 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 634,916,666원, 최신 거래는 2026.08의 690,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 698,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 80.22㎡ | 21 | 690,000,000원 |
| 2026.08 | 80.22㎡ | 2 | 577,000,000원 |
| 2026.08 | 80.22㎡ | 21 | 750,000,000원 |
| 2026.08 | 80.22㎡ | 25 | 700,000,000원 |
| 2026.08 | 80.35㎡ | 2 | 597,000,000원 |
| 2026.07 | 80.22㎡ | 1 | 578,000,000원 |
| 2026.07 | 80.22㎡ | 13 | 690,000,000원 |
| 2026.06 | 80.22㎡ | 17 | 560,000,000원 |
| 2026.06 | 80.22㎡ | 7 | 605,000,000원 |
| 2026.06 | 80.22㎡ | 17 | 645,000,000원 |
| 2026.05 | 80.22㎡ | 22 | 650,000,000원 |
| 2026.05 | 80.22㎡ | 8 | 577,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 634,916,666원 |
표본의 실거래 범위는 560,000,000원~750,000,000원입니다. 현재 최저가 698,000,000원은 이 범위 안에 있지만, 최근 12개월 평균보다는 63,083,334원 높고, 최신 거래 690,000,000원보다도 8,000,000원 높습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
시나리오상 1회 유찰 시 최저가는 558,400,000원, 2회 유찰 시 446,720,000원입니다. 두 경우 모두 배당 시뮬레이션에서는 근저당 채권최고액 합계 398,400,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 실제 다음 회차 진행 여부는 현재 매각 결과에 따라 달라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 698,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,380,000원 |
| 1. 을구 17번 근저당 · 남양주축산업협동조합 | 242,400,000원 | 242,400,000원 |
| 2. 을구 18번 근저당 · 남양주축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 19번 근저당 · 남양주축산업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 290,220,000원 |
채권최고액 합계 398,400,000원은 전액 배당되는 시뮬레이션입니다. 현재 회차의 채권 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 덕소역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지·근린생활시설·공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 단지 내 도로를 통해 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 덕소역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 아파트 1개호로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 25층 건물의 24층입니다. 위생·급배수·승강기·주차장·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다. 지정 내용에는 2025.08.26 지정, 대상은 외국인 등, 용도는 주택으로 표시돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 평지의 사다리형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,141,000원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 한솔 단지는 473세대, 사용승인 관련 준공일은 2003.02.28이며, 대상 면적과 일치하는 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 560,000,000원에서 750,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 재확인. 최저가 698,000,000원은 최근 12개월 평균 634,916,666원의 109.9%이고 최신 거래 690,000,000원보다 8,000,000원 높습니다.
- 점유·임대관계 확인. 신고 임차인은 0명이지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계를 현장 및 관련 원문으로 확인할 필요가 있습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 관련 3건이 기재돼 있어 당해세 해당 금액이 있으면 배당순위와 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다.
- 말소기준 재대조. 2021.01.21 을구 17번 남양주축산업협동조합 근저당권이 기준이며, 같은 날 이후 근저당과 후순위 압류·경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
- 회차별 가격. 현재 신건은 698,000,000원, 1회 유찰 시 시나리오는 558,400,000원, 2회 유찰 시 446,720,000원입니다. 실제 후속 회차는 매각 결과에 따라 달라집니다.
- 토지거래허가구역. 대상·용도가 제한된 허가구역 기재가 있으므로 본인에게 적용되는지 관련 기준을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현재 가격은 평균 시세 위
이 사건의 중심은 권리보다 가격입니다. 말소기준은 2021.01.21 남양주축산업협동조합 근저당권이고, 후순위 근저당과 현재 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
반면 현재 신건의 실질취득액 698,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 634,916,666원의 109.9%이고, 최신 거래 690,000,000원보다도 높습니다. 최고 거래 750,000,000원보다는 낮지만 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 여기에 임대관계 미상 및 당해세 가능성은 입찰 전 반드시 확인해야 할 변수입니다.
